【양도소득세】 자동말소 임대아파트, 2027년 기한을 넘기면 살던 집부터 팔아야 세금이 줄어드나요? (양도세 비과세 시리즈 46편)

요점 정리

• ▪2027-12-31까지 적격 임대 아파트를 팔 수 있다면 임대 아파트를 먼저 양도하는 경우의 중과배제와 임대기간분 장기보유특별공제 우대를 먼저 비교합니다.
• ▪그 기한을 넘길 예정이면 첫 말소일부터 5년 안에 살던 집을 먼저 팔아 거주주택 비과세를 적용받고, 남은 임대 아파트를 양도 시 1주택으로 만드는 방안을 비교합니다.
• ▪2028년에는 자동말소된 조정대상지역 매입임대아파트의 기본세율에 더하는 중과 가산세율을 절반인 +10%p·+15%p로 낮추고 임대기간분 장기보유특별공제율을 30%로 하는 내용, 2029년에는 임대기간분 공제 우대를 배제하고 1세대 1주택과 그 밖의 주택 모두 보유공제를 없애 2년 이상 거주한 경우의 거주공제만 남기는 내용이 국회 확정 전 정부안입니다.

자주 묻는 질문

2028년에 임대 아파트를 팔면 중과 가산세율이 절반만 붙나요?

자동말소된 조정대상지역 매입임대아파트의 기본세율에 더하는 중과 가산세율을 절반인 +10%p·+15%p로 낮추고 임대기간분 장기보유특별공제율을 30%로 하는 내용은 2026-08-03 정부안이며 2026-10-13 현재 국회 확정 전입니다. 현행 시행령은 적격 매입임대 아파트의 중과배제 기한을 원칙적으로 2027-12-31로 둡니다.

살던 집을 먼저 팔면 임대 아파트도 비과세인가요?

임대 아파트는 2017-08-02 이전 취득이라 조정대상지역 거주요건을 적용하지 않지만, 살던 집 양도일 후 기간분만 1주택으로 보는 제한을 적용합니다. 이 사례는 두 양도일 사이 기준시가 변동이 없다고 가정해 임대 아파트 양도차익 전부를 과세분으로 계산했습니다(소득세법 시행령 제154조 제10항·제161조 제1항).

임대주택이 두 채면 5년은 어느 날부터 세나요?

소득세법 시행령 제155조 제23항은 첫 등록말소일부터 세도록 규정합니다. 먼저 말소된 주택을 양도해도 5년 시계는 새로 시작하지 않습니다.