나대지·잡종지, 공시가격 5억원 넘으면 종합부동산세 나오나요?

요점 정리

• ▪나대지·잡종지 — 종합합산과세대상으로 공시가격 합계 5억원을 넘으면 종합부동산세를 냅니다(종합부동산세법 제12조 제1항 제1호).
• ▪법인 사옥·상가 부속토지 — 건축물 바닥면적에 배율을 곱한 범위 안에서 별도합산과세대상으로 공시가격 합계 80억원을 넘으면 냅니다. 이 범위를 넘는 부지는 다시 종합합산과세대상이 됩니다(종합부동산세법 제12조 제1항 제2호, 지방세법 시행령 제101조 제1항 제2호).
• ▪산업단지·공업지역·읍·면지역 공장(공장입지기준면적 범위 안), 보전산지에서 산림경영계획 인가를 받아 실행 중인 임야(도시지역 임야 제외) 등 분리과세대상 — 종합부동산세 과세대상이 아닙니다(종합부동산세법 제11조).
• ▪토지분 공정시장가액비율 — 100분의 100이라 기본공제를 뺀 금액 전액이 과세표준입니다(종합부동산세법 시행령 제2조의4 제2항). 주택분 100분의 60과 다릅니다.
• ▪2026년 세제개편안 — 종합합산 45억원 초과 세율을 3%에서 4%로 올리는 정부안입니다. 2028년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용합니다. 세부담 상한은 150%에서 200%로 올리고, 주택신축용토지 합산배제는 별도합산까지 넓힙니다. 이 두 항목은 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용합니다. 별도합산 세율은 이번 개정안에서 바뀌지 않고, 현행 100분의 100인 토지분 공정시장가액비율을 변경한다는 발표는 없습니다.

자주 묻는 질문

나대지도 종합부동산세를 내나요?

냅니다. 나대지는 종합합산과세대상이라 공시가격 합계가 5억원을 넘으면 종합부동산세를 냅니다(종합부동산세법 제12조 제1항 제1호).

준보전산지와 보전산지에 있는 임야는 종부세가 다르게 나오나요?

다르게 나옵니다. 같은 산림경영계획 인가를 받았더라도 보전산지 임야는 분리과세로 종부세 대상이 아니고, 준보전산지 임야는 별도합산으로 과세됩니다. 다만 두 경우 모두 도시지역의 임야는 원칙적으로 제외됩니다(지방세법 시행령 제102조 제2항 제1호, 같은 영 제101조 제3항 제13호 다목).

이미 낸 재산세는 종합부동산세 계산에서 공제되나요?

공제됩니다. 다만 토지 전체가 아니라 종합부동산세 과세표준 금액에 대응하는 토지분 재산세액만 뺍니다(종합부동산세법 제14조 제3항·제6항).

2026년 세제개편안은 바로 적용되나요?

아직 아닙니다. 2026년 8월 3일 재정경제부가 발표한 정부안으로 국회 심의를 거쳐야 하고, 항목별로 적용시기도 다릅니다. 세부담 상한과 주택신축용토지 합산배제는 2027년 1월 1일, 종합합산 최고세율 인상은 2028년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터입니다.