부동산·양도 연계
대출이나 전세보증금을 낀 부담부증여가 정말 절세가 되나요?
부담부증여는 수증자가 전세보증금이나 담보대출 같은 채무를 함께 인수하는 증여로, 수증자는 채무를 뺀 순증여분에만 증여세를 부담하고 증여자는 채무 이전분을 유상 양도한 것으로 보아 양도소득세를 부담합니다. 하나의 거래에서 두 세금이 동시에 발생하므로, 증여세와 양도소득세의 합계가 단순증여 시 증여세보다 작아질 때에만 절세 효과가 있습니다. 양도차익이 크거나 다주택 중과 대상인 부동산이라면 오히려 세부담이 커질 수 있어 사전 비교 계산이 필수입니다. 배우자·직계존비속 간에는 채무 인수 사실이 객관적으로 입증되는 경우에만 부담부증여로 인정됩니다.
기준일 2026-08-26 · 최종 검토 2026-08-26 · 김대현 대표세무사
판단 순서
- 1.증여재산에 담보된 채무이고 수증자가 그 채무를 실제로 인수했는지 확인합니다.
- 2.배우자 간 또는 직계존비속 간이면 채무가 인수되지 않은 것으로 추정되므로, 객관적으로 인정되는 채무임을 먼저 입증합니다.
- 3.증여가액에서 인수한 채무액을 뺀 금액을 증여세 과세가액으로 계산합니다.
- 4.채무액이 증여가액에서 차지하는 비율만큼을 유상 양도로 보아 증여자의 양도가액과 취득가액을 안분해 양도차익을 계산합니다.
- 5.증여세와 양도소득세의 합계를 단순증여 시 증여세와 비교합니다. 양도로 보는 부분이 1세대 1주택 비과세 대상인지, 다주택 중과 대상인지에 따라 결과가 크게 달라집니다.
준비할 자료
- ✓ 증여계약서와 채무인수 약정
- ✓ 전세계약서 또는 대출약정서와 잔액증명서
- ✓ 등기사항전부증명서
- ✓ 증여세 과세표준신고 및 자진납부계산서와 증여재산 및 평가명세서
- ✓ 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서와 양도소득금액 계산명세서
- ✓ 개인지방소득세 신고서
- ✓ 수증자의 소득·재산 자료
- ✓ 취득 당시 매매계약서와 필요경비 증빙
- ✓ 증여 후 채무 상환 내역
예외·주의사항
증여 후 수증자의 채무 상환 여부를 국세청이 사후관리하므로 부모가 대신 갚으면 그 금액이 추가 증여로 과세됩니다.
근거·출처
상속세 및 증여세법 제47조 제3항, 소득세법 제88조