상속세 계산·공제
【상속】 임대상가 상속세 평가, 월세로 환산한 금액을 쓰나요?
임대상가도 상속개시일의 시가로 평가하며, 시가 산정이 어려울 때 임대 부분의 임대료 환산가액과 기준시가 중 큰 금액을 적용합니다(상속세 및 증여세법 제60조 제1항부터 제3항까지·제61조 제5항). 환산가액은 연 임대료를 12%로 나눈 금액에 보증금을 더하고, 공실은 임대 부분과 구분해 평가합니다(상속세 및 증여세법 시행령 제50조 제7항, 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조의2, 사전-2020-법령해석재산-1133). 보증금·저당권 등이 있으면 담보채권액 등과의 비교 특례도 확인하며, 거주자인 피상속인의 보증금 반환채무는 실제 부담을 입증해야 공제합니다(상속세 및 증여세법 제66조·제14조 제1항 제3호·제4항). (2026-10-18 현행 법령 기준)
기준일 2026-10-18 · 최종 검토 2026-10-18 · 김대현 대표세무사
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임대 중인 상가를 상속받으면 상속세는 임대료로 계산하나요? 시가가 먼저이고, 시가 산정이 어려우면 임대 부분은 환산가액과 기준시가 중 큰 쪽을 써요. 환산가액은 연 임대료를 십이 퍼센트로 나눠 보증금을 더해요. 공실은 임대 부분과 구분해 평가해요. 보증금·저당권이 있으면 담보채권액 비교 특례도 확인해요.
요점 정리
- ▪임대상가도 시가 우선이며, 시가 산정이 어려울 때 임대 부분의 환산가액과 기준시가 중 큰 금액으로 평가합니다.
- ▪임대료 환산가액은 연 임대료를 12%로 나눈 금액에 보증금을 더하며, 공실은 임대 부분과 구분해 평가합니다(사전-2020-법령해석재산-1133, 2021-06-04).
- ▪보증금·저당권 등이 있으면 담보채권액 등과의 비교 특례를 확인하고, 거주자인 피상속인의 보증금 반환채무는 실제 부담을 입증한 뒤 별도로 공제합니다.
예외·주의사항
본 글은 일반 정보 제공 목적이며, 개별 사례는 상속개시일의 적용 법령, 시가 인정 여부, 임대 범위, 보증금 반환채무와 담보관계에 따라 결론이 달라집니다.
근거·출처
- ▪상속재산은 상속개시일 현재 시가로 평가하며, 시가 산정이 어려울 때 재산별 보충적 평가방법을 적용합니다. 임대상가에도 이 순서가 적용됩니다(상속세 및 증여세법 제60조 제1항부터 제3항까지).
- ▪상속의 기본 평가기간은 전후 6개월입니다. 매매계약일, 감정의 가격산정기준일과 작성일을 확인하며, 기간 밖 가액은 법정 기간·가격변동·신청·심의 요건을 따집니다(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항·제2항 제1호·제2호·제4항).
- ▪토지는 개별공시지가 평가액, 일반 건물은 국세청 고시가액, 일괄 고시 대상 구분소유 상업용 건물은 토지·건물 일괄 고시가액을 적용합니다. 시가 산정이 어려운 임대 부분은 그 기준시가와 임대료 환산가액 중 큰 금액으로 평가합니다(상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제1호부터 제3호까지·제5항).
- ▪환산가액은 연 임대료를 12%로 나눈 금액에 보증금을 더합니다. 토지·건물의 소유현황에 따른 가액 배분은 별도 기준을 따릅니다(상속세 및 증여세법 시행령 제50조 제7항·제8항, 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조의2).
- ▪임대 중인 층과 공실 지하층을 구분하여 환산가액과 기준시가로 평가한 상속세 처분을 인정했습니다. 행정소송 제기와 후속 확정 여부는 확인되지 않았습니다(조심2023서7477, 2024-05-28).
- ▪시가 산정이 어려운 건물 한 동의 일부만 임대한 경우에는 임대 부분과 미임대 부분을 구분하여 보충적으로 평가합니다. 임대 부분은 임대료 환산가액과 기준시가 중 큰 금액, 공실은 기준시가로 평가합니다(사전-2020-법령해석재산-1133, 법령해석과-1969, 2021-06-04).
- ▪전세권 등기 재산과 보증금을 받고 임대한 재산 등에는 제60조 평가액과 담보채권액 등의 비교 특례가 적용됩니다. 거주자인 피상속인의 보증금 반환채무는 상속개시일 현재 상속인이 실제 부담한다는 사실을 증명해야 공제합니다(상속세 및 증여세법 제66조·제14조 제1항 제3호·제4항, 상속세 및 증여세법 시행령 제63조 제1항·제2항·제10조 제1항 제2호). 대법원은 구 상속세 및 증여세법과 구 상속세 및 증여세법 시행령을 적용한 특정법인 거래 증여세 사건에서 담보신탁 수익권증서 발행금액과 임대보증금을 합산하여 토지의 시가로 본 원심을 수긍했습니다(대법원 2025두34823, 2026-01-15).
자주 묻는 질문
- 월세가 적으면 임대료 환산가액으로 신고해도 되나요?
- 시가 산정이 어려운 임대 부분도 환산가액과 기준시가 중 큰 금액을 적용하므로 낮은 환산가액을 선택할 수 없습니다. 보증금·저당권 등이 있으면 담보채권액 등의 비교 특례도 확인합니다(상속세 및 증여세법 제61조 제5항·제66조).
- 보증금만 받고 월세는 없는 상가도 환산하나요?
- 시가 산정이 어려운 임대 부분은 연 임대료가 없으면 환산 산식에 따라 보증금이 환산가액이 됩니다. 이를 기준시가와 비교하고, 전세권·보증금·저당권 등에 대한 평가 특례도 확인합니다(상속세 및 증여세법 제61조 제5항·제66조, 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 제7항).
- 상가에 공실이 있으면 월세가 있는 층만 신고하나요?
- 시가 산정이 어려우면 임대 부분은 환산가액과 기준시가 중 큰 금액으로, 공실은 기준시가로 구분해 평가합니다. 공실도 평가 대상입니다(사전-2020-법령해석재산-1133, 2021-06-04, 조심2023서7477, 2024-05-28).
- 임대보증금은 환산할 때 빼나요, 채무에서 빼나요?
- 환산가액에는 보증금을 더합니다. 거주자인 피상속인의 보증금 반환채무는 상속개시일 현재 상속인이 실제로 부담한다는 사실을 입증한 뒤 별도로 공제합니다(상속세 및 증여세법 시행령 제50조 제7항·제10조 제1항 제2호, 상속세 및 증여세법 제14조 제1항 제3호·제4항).
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이 페이지는 2026-10-18에 네이버 블로그에 발행한 글의 요약판입니다. 사례와 계산 예시를 포함한 전체 내용은 원문에 있습니다.
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