【취득세】 조합원입주권을 상속받았다면 새 집 살 때 주택 수에 넣나요?

요점 정리

• ▪상속 입주권 — 준공 전 입주권 상태로 보유하는 동안 상속개시일부터 5년이 지나지 않았다면 다른 주택 유상취득 중과의 보유 주택 수에서 제외합니다. 준공되어 신축 주택을 취득하면 원시취득이라 5년 안이라도 주택 수에 들어갑니다. 공동상속 소유자 판정은 준공 전 입주권 상태에 적용하며, 준공 후 신축 지분에는 적용하지 않습니다.
• ▪원조합원·승계조합원 — 멸실 입주권은 원칙적으로 2020-08-12 이후 취득분을 가산하되 경과조치를 확인합니다. 원조합원의 개정 전 인가·개정 후 멸실은 인가일 취득을 인정한 심판결정과 행정해석·법원의 멸실일 기준 해석이 다릅니다. 승계취득 판결의 법리가 원조합원에게도 적용될 수 있어 심판결정만 믿고 신고하면 다툼이 생길 수 있습니다.
• ▪새 집의 세율 — 개인의 조정대상지역 주택 유상취득은 1세대 2주택 8%, 3주택 이상 12%가 원칙이며 일시적 2주택 등 법정 제외를 확인합니다. 이 결론은 주택을 유상으로 취득할 때의 중과에 한정됩니다.

자주 묻는 질문

부모님 인가일이 2020-08-12 전이면 상속받은 입주권도 계속 제외되나요?

부모님의 인가일만으로 자녀의 상속 취득일을 대신하지 않습니다. 상속받은 입주권은 준공 전 입주권 상태로 보유하는 동안 상속개시일부터 5년이 지나지 않았다면 다른 주택의 유상취득 중과 보유 주택 수에서 제외합니다. 준공되어 신축 주택을 취득하면 원시취득이라 5년 안이라도 주택 수에 들어가며, 5년이 지난 뒤의 다른 법정 제외도 확인합니다. 공동상속 소유자 판정은 준공 전 입주권 상태에 적용하며, 준공 후 신축 지분에는 적용하지 않습니다(지방세법 제7조 제16항, 지방세법 시행령 제20조 제1항·제28조의4 제5항·제6항 제3호).

원조합원은 인가일과 멸실일 중 어느 날을 제시하나요?

두 날짜 모두 제시해야 합니다. 개정 전 인가·개정 후 멸실은 인가일 취득을 인정한 심판결정과 행정해석·법원의 멸실일 기준 해석이 다릅니다. 승계취득 판결의 법리가 원조합원에게도 적용될 수 있어 심판결정만 믿고 신고하면 다툼이 생길 수 있으며, 원조합원 사안을 직접 판단한 판결은 확인되지 않았습니다(조심2023지5553, 2024-08-28; 조심2025지1055, 2026-04-01; 서울행정법원 2024구단52888, 2025-01-08; 서울고등법원 2025누5913, 2025-09-04).

입주권이 한 개 있으면 조정대상지역 새 집 취득세는 언제나 8%인가요?

조정대상지역의 1세대 2주택 유상취득이더라도 준공 전 입주권 상태로 보유하는 동안의 상속개시일부터 5년 미경과 제외나 일시적 2주택 등 법정 제외를 확인해야 합니다. 준공되어 신축 주택을 취득하면 원시취득이라 5년 안이라도 주택 수에 들어갑니다(지방세법 제7조 제16항). 제외가 없다면 8%이며, 3주택 이상은 12%입니다(지방세법 제13조의2 제1항 제2호·제3호, 지방세법 시행령 제28조의4 제6항 제3호·제28조의5).