【양도소득세】 분양권 상속, 살던 집을 기한 없이 팔아도 비과세되나요? (양도세 비과세 시리즈 60편)

요점 정리

• ▪2021-01-01 이후 별도세대에서 상속받은 적격 분양권과 적격 일반주택을 국내에 각각 1개씩 보유하면 일반주택 처분기한 없이 1주택으로 봅니다. 피상속인은 상속개시 당시 주택·조합원입주권이 없어야 합니다(소득세법 시행령 제156조의3 제4항).
• ▪일반주택은 상속개시 당시 보유한 주택이나 당시 보유 권리로 취득한 신축주택에 한정하고, 소급 2년 이내 피상속인 증여분은 제외하며 권리 취득 시점도 확인합니다. 원칙적으로 보유 2년·취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년을 채워야 하고, 양도가액 1,200,000,000원 초과분에 대응하는 양도차익은 과세됩니다(소득세법 제89조 제1항 제3호, 소득세법 시행령 제156조의3 제4항·제154조 제1항·제160조 제1항).
• ▪본인이 2021-01-01 전에 취득한 분양권의 신축주택을 파는 경우는 상속 분양권으로 인한 일반주택 양도와 사실관계가 다릅니다. 해당 신축주택의 양도에 상속주택 특례를 적용할 수 없다는 회신을 확인해야 합니다(기획재정부 재산세제과-861, 2021-09-29, 기획재정부 조세정책과-981, 2025-06-09).

자주 묻는 질문

분양권 상속 후 3년이 지나면 일반주택은 과세되나요?

2021-01-01 이후 별도세대에서 상속받은 적격 분양권과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 보유한 세대에는 일반주택 처분기한이 없습니다. 피상속인의 상속개시 당시 주택·입주권 미보유, 일반주택 범위와 소급 2년 증여 제외, 주택 자체 보유·거주 요건을 충족해야 하며 고가주택 초과분 과세는 남습니다(소득세법 제89조 제1항 제3호, 소득세법 시행령 제156조의3 제4항·제154조 제1항·제160조 제1항).

상속개시 후 새로 산 집도 이 특례를 받나요?

상속개시 후 새로 매수한 주택은 상속 분양권 특례의 일반주택에 포함되지 않습니다. 상속개시 당시 보유한 권리로 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 권리 취득 시점과 소급 2년 증여 제외까지 확인해야 합니다(소득세법 시행령 제156조의3 제4항, 대통령령 제31442호 부칙 제10조).

아버지의 2020년 분양권을 2022년에 상속받았다면 어떻게 되나요?

아버지가 분양권만 보유하다 별도세대 자녀에게 상속한 경우, 완공 후 적격 일반주택과 국내에 각각 1개씩 보유한 세대의 일반주택 양도에 상속주택 특례를 적용한 회신이 있습니다. 일반주택 자체의 비과세 요건도 충족해야 합니다(서면-2026-법규재산-0795, 2026-06-15, 소득세법 시행령 제155조 제2항·제154조 제1항).