상속받은 부동산은 세무조사에서 어떻게 평가되나요?

요점 정리

• ▪상속 부동산은 상속개시일 현재의 시가로 평가하는 것이 원칙이고, 시가를 알기 어려울 때 개별공시지가나 기준시가로 평가하며, 기준시가로 신고하더라도 감정가액이 시가로 인정될 수 있습니다.
• ▪이번 주에 한 가지만 확인하신다면, 상속받을 부동산에 대해 평가기준일 전후 6개월 안의 매매가액이나 감정가액이 있는지 확인해 보시기 바랍니다.
• ▪그런 시가가 있으면 그 가액으로 평가되고, 없으면 개별공시지가나 기준시가로 평가됩니다.
• ▪다만 기준시가로 신고하는 경우에도 평가심의위원회 심의를 거쳐 감정가액이 시가로 인정될 수 있으므로, 부동산의 종류와 기준시가 규모를 함께 확인하신 뒤 신고 방법을 정하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

상속 부동산은 무엇을 기준으로 평가하나요?

상속받은 부동산은 상속이 개시된 날, 즉 평가기준일 현재의 시가로 평가합니다(상증법 제60조 제1항). 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말합니다(제60조 제2항). 여기에는 수용가격, 공매가격, 감정가격처럼 시가로 인정되는 것도 포함됩니다.

시가로 인정되는 가액은 어떤 것인가요?

시가로 인정되는 가액에는 평가기간 안에 있는 그 부동산의 매매가액, 둘 이상 감정기관의 감정가액, 수용·경매·공매가액이 있습니다(시행령 제49조 제1항). 여기서 평가기간은 상속의 경우 평가기준일 전 6개월부터 후 6개월까지입니다. 증여는 전 6개월부터 후 3개월까지로 상속보다 짧습니다.

시가를 알기 어려우면 어떻게 평가하나요?

평가기간 안에 매매나 감정가액이 없어 시가를 산정하기 어려운 경우에는 보충적 평가방법을 씁니다(상증법 제61조). 토지는 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가로 평가합니다(제61조 제1항 제1호). 일반 건물은 국세청장이 매년 1회 이상 산정·고시하는 가액으로 평가하며, 실무에서 흔히 건물 기준시가라고 부릅니다(같은 항 제2호). 주택은 개별주택가격 또는 공동주택가격으로 평가합니다(같은 항 제4호).

아파트는 유사매매사례가액으로 평가하나요?

그 부동산 자체의 매매가액이나 감정가액이 없더라도, 면적·위치·용도·종목·기준시가가 같거나 비슷한 다른 재산의 매매가액 등이 있으면 이를 시가로 볼 수 있습니다(시행령 제49조 제4항). 이를 유사매매사례가액이라고 합니다. 같은 단지에 같은 평형이 반복해서 거래되는 아파트에서 특히 많이 활용됩니다.

국세청이 감정평가로 다시 평가할 수 있나요?

기준시가로 신고했더라도 과세관청이 감정평가를 받아 그 가액을 시가로 삼는 경우가 있습니다. 평가기간이 지난 뒤라도, 평가기준일 전 2년 이내부터 법정결정기한까지 사이의 매매·감정가액 등은 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정될 수 있기 때문입니다(시행령 제49조 제1항 단서, 제49조의2). 여기서 법정결정기한은 상속세 신고기한부터 9개월입니다(시행령 제78조 제1항).