관리처분계획인가 뒤 산 집, 철거 전 거주기간도 신축주택 보유기간에 들어가나요? (양도세 비과세 시리즈 32편)

요점 정리

• ▪관리처분계획인가 뒤 입주권 승계취득 — 기존 건물이 남아 있어도 부동산을 취득할 수 있는 권리를 취득한 것으로 봅니다(소득세법 제88조 제9호, 사전-2024-법규재산-0463).
• ▪철거 전 주택 사용·거주 — 입주권 승계취득 뒤 주택으로 사용한 기간은 신축주택의 비과세 보유기간에 통산하지 않으며, 보유기간 밖 거주는 2년 거주요건에도 넣을 수 없습니다(사전-2018-법령해석재산-0227, 시행령 제154조 제1항).
• ▪신축주택 보유기간 기산일 — 사용승인서 교부일이 원칙이며, 그 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받았다면 두 날 중 빠른 날부터 셉니다(시행령 제162조 제1항 제4호).
• ▪단기 보유 세율 — 같은 기산일로 제104조의 1년·2년 보유기간을 판단합니다(사전-2024-법규재산-0463).

자주 묻는 질문

관리처분계획인가 뒤 집을 샀지만 건물이 남아 있으면 주택을 산 것 아닌가요?

인가 뒤 조합원에게서 입주자로 선정된 지위를 승계취득했다면, 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리를 취득한 것으로 봅니다(사전-2024-법규재산-0463).

철거 전까지 직접 거주했으면 신축주택의 2년 거주요건에 넣을 수 있나요?

입주권 승계취득 뒤 사용승인 전 거주는 신축주택 보유기간 밖의 거주이므로 2년 거주요건에 넣을 수 없습니다(소득세법 시행령 제154조 제1항, 사전-2018-법령해석재산-0227).

신축주택을 사용승인 뒤 1년 안에 팔면 입주권 보유기간도 더하나요?

입주권 보유기간은 더하지 않습니다. 원칙적인 사용승인서 교부일이나 그 전 사실상 사용일·임시사용승인일 중 빠른 날부터 양도일까지가 1년 미만이면 제104조의 주택 단기 보유 세율 70%를 확인해야 합니다(사전-2024-법규재산-0463, 소득세법 제104조 제1항 제3호).