부모에게 집을 사면 매매로 인정받나요?

요점 정리

• ▪원칙 — 배우자나 직계존비속에게 판 재산은 양도한 때에 재산가액 전액이 증여로 추정됩니다(상속세 및 증여세법 제44조 제1항). 계약서와 등기만으로는 이 추정을 벗어나지 못합니다.
• ▪증여추정 배제사유 — 대가를 받고 판 사실이 명백히 인정되는 경우로서, 교환·본인이 신고하거나 과세(비과세·감면 포함)받은 소득이나 상속·수증재산의 가액·소유재산 처분대금으로 지급한 사실이 입증되는 경우 가운데 하나에 해당해야 합니다(상속세 및 증여세법 제44조 제3항 제5호, 같은 법 시행령 제33조 제3항).
• ▪대출금 — 상속세 및 증여세법 시행령 제33조 제3항이 정한 세 가지 증명 방법 어디에도 차입금은 없어, 원리금을 실제로 누가 갚는지까지 국세청이 종합해 판단합니다(법규재산2012-373, 2012. 11. 2.).
• ▪증여추정을 배제하지 못하면 — 증여재산가액은 매매대금이 아니라 재산가액 전액이고, 신고하지 않았다면 가산세도 붙습니다.
• ▪매매로 인정받아도 — 시가보다 싸게 산 경우라면 증여세(상속세 및 증여세법 제35조 제1항), 양도소득세 부당행위계산(소득세법 제101조 제1항), 취득세 증여의제(지방세법 제7조 제11항 제4호 각 목 외의 부분 단서·같은 법 시행령 제11조의3)를 각각 다시 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

부모 자식 간 부동산 매매도 계약서와 등기만 있으면 인정되나요?

인정되지 않습니다. 가족 간 부동산 매매에서는 대가를 받고 판 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에 해당해야 증여추정에서 벗어납니다(상속세 및 증여세법 제44조 제3항 제5호).

대출을 받아 부모님께 매매대금을 드리면 안전한가요?

대출금 자체는 시행령이 정한 세 가지 증명 방법 어디에도 없습니다(상속세 및 증여세법 시행령 제33조 제3항). 다만 대출로 대금을 치렀다는 사실만으로 곧바로 증여세가 나오는 것은 아니고, 원리금을 실제로 누가 갚는지까지 국세청이 종합해 판단합니다.

시가대로 다 주고 샀으면 세금 문제가 끝나나요?

매매로 인정받고 시가대로 값을 치렀다면 증여세와 양도소득세 부당행위계산은 문제되지 않습니다. 다만 취득세의 판정 기준은 상속세 및 증여세법의 시가가 아니라 지방세법 제10조의2 제1항의 시가인정액이라, 그 값과 대가의 차액을 따로 확인해야 합니다(지방세법 제7조 제11항 제4호 각 목 외의 부분 단서, 같은 법 시행령 제11조의3). 그리고 계약서·등기와 별도로 대가 지급 사실을 증명해야 이 매매 자체가 인정됩니다(상속세 및 증여세법 제44조 제3항 제5호).

시세보다 싸게 사서 매매로 인정받았다면 세금이 다 끝난 건가요?

아닙니다. 증여세는 차액이 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액(기준금액) 이상인지로 판단하고(상속세 및 증여세법 제35조 제1항, 같은 법 시행령 제26조 제2항), 양도소득세 부당행위계산은 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상인지로 따로 판단합니다(소득세법 제101조 제1항, 같은 법 시행령 제167조 제3항). 대가와 시가인정액의 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상이면 취득세도 증여로 봅니다(지방세법 제7조 제11항 제4호 각 목 외의 부분 단서, 같은 법 시행령 제11조의3).