부동산·양도 연계
자녀에게 아파트를 시세보다 싸게 팔면 세금이 어떻게 되나요?
특수관계인 간 저가 양도는 두 세목이 함께 움직입니다. 사는 자녀는 시가와 대가의 차액이 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액 이상이면 그 차액에서 기준금액을 뺀 부분에 증여세를 냅니다. 예컨대 시가 12억 원 아파트를 9억 원에 팔면 차액 3억 원이 기준금액과 같아 증여세 과세액은 0이 됩니다. 파는 부모는 시가보다 5% 또는 3억 원 이상 낮게 팔면 부당행위계산 부인으로 실제 거래가가 아닌 시가 기준으로 양도소득세가 재계산됩니다. 두 세목의 판정 기준이 서로 다르므로 반드시 함께 검토해야 합니다.
기준일 2026-08-27 · 최종 검토 2026-08-27 · 김대현 대표세무사
판단 순서
- 1.거래 당사자가 특수관계인인지 확인합니다.
- 2.시가와 대가의 차액을 계산해 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액 이상인지 확인합니다.
- 3.기준금액 이상이면 차액에서 기준금액을 뺀 부분에 증여세를 계산합니다.
- 4.파는 부모 쪽은 시가보다 5% 또는 3억원 이상 낮은지 확인해 부당행위계산부인 대상인지 판단합니다.
- 5.부당행위계산부인 대상이면 시가를 기준으로 양도소득세를 재계산합니다.
- 6.자녀의 실제 대금 지급을 금융 증빙으로 확인합니다. 배우자나 직계존비속에게 양도한 재산은 증여로 추정되며, 신고했거나 과세된 소득·상속재산·수증재산·기존 재산 처분대금으로 대가를 지급한 사실을 입증하면 추정이 배제됩니다.
- 7.취득세가 시가인정액 기준으로 과세되는지 확인합니다.
준비할 자료
- ✓ 매매계약서
- ✓ 자금 이체·대금 지급 금융 증빙
- ✓ 시가 감정평가서 또는 유사매매사례가액 자료
- ✓ 증여세 과세표준신고 및 자진납부계산서
- ✓ 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서
- ✓ 취득세 신고서
- ✓ 등기사항전부증명서
예외·주의사항
배우자나 직계존비속에게 양도한 재산은 양도한 때에 증여받은 것으로 추정됩니다. 신고했거나 과세된 소득, 상속·수증재산, 이미 보유하던 재산의 처분대금으로 대가를 지급한 사실을 객관적으로 입증하면 추정이 배제되지만, 입증하지 못하면 매매 전체가 증여로 과세되고 취득세도 시가인정액 기준으로 과세될 수 있습니다.
근거·출처
상속세 및 증여세법 제35조제1항·제44조제1항, 같은 법 시행령 제26조제2항·제33조제3항, 소득세법 제101조, 같은 법 시행령 제167조제3항, 지방세법 제10조의3제2항