겸용주택, 주택이 상가보다 넓어야 전부 비과세되나요? (양도세 비과세 시리즈 12편)

요점 정리

• ▪겸용주택 판정 — 1세대 1주택 비과세를 적용할 때, 주택의 연면적이 주택 외 부분의 연면적보다 적거나 같으면 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않습니다. 단서가 적용돼도 주택 부분의 비과세는 그대로 유지됩니다(소득세법 시행령 제154조 제3항).
• ▪딸린 토지와 정착면적 — 단서가 적용되면 딸린 토지는 시행령에 따라, 정착면적은 집행기준에 따라 주택 연면적 비율로 안분한 뒤, 안분한 정착면적에 지역별 배율을 곱해 비과세 한도를 정합니다(소득세법 제89조 제1항 제3호, 소득세법 시행령 제154조 제4항·제7항, 국세청 양도소득세 집행기준 89-154-18).
• ▪안분의 예외 — 담장 등으로 명확히 구분되고 주택과 경제적 실체를 이루면 안분하지 않고, 공유 지분은 지분면적에 비율을 곱합니다.
• ▪미등기 부분 — 주택 연면적이 더 넓어 전부를 주택으로 보는 사안에서 미등기 상가 면적도 정착면적에 넣습니다(사전-2025-법규재산-0133).
• ▪면적 산정 — 계단·화장실·차고·지하실은 실제 사용 용도로 나누고 불분명하면 안분하며, 옥탑은 사실판단할 사항이고, 위층 주택의 계단실은 경험칙으로 주택 전용면적을 인정받은 사례가 있습니다.
• ▪상가에 딸린 방 — 상시 주거가 아니라 영업을 위해 또는 영업장으로 함께 쓴 방은 영업용 건물로 보고, 증명책임은 납세자에게 있습니다.
• ▪고가주택 경계 — 주택 연면적이 주택 외 부분보다 넓고 다른 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우 전체 실지거래가액이 12억원 이하이면 주택 외 부분의 양도소득까지 비과세되고, 12억원을 넘으면 2022년 1월 1일 이후 양도분부터 양도차익과 장기보유특별공제를 계산할 때 주택 외의 부분을 주택으로 보지 않습니다(소득세법 시행령 제156조 제2항, 제160조 제1항, 소득세법 제89조 제1항 제3호).

자주 묻는 질문

지하실 용도가 불분명하면 어떻게 나누나요?

실지 사용하는 용도로 먼저 구분하고, 용도가 분명하지 않으면 주택의 면적과 주택 외의 면적 비율로 안분합니다(재산46014-132, 2001-02-02). 어떤 용도로도 쓰지 않고 방치된 지하 1층을 상가로 썼다고 단정할 수 없다며 안분하라고 결정한 사례도 있습니다(조심 2008서4118, 2009-03-12).

가게에 딸린 방에서 살면 그 방도 주택인가요?

상시 주거용이 아니라 영업을 위해 또는 영업장으로 함께 쓴 방은 영업용 건물로 봅니다. 음식점에 딸린 부속사 66㎡를 주방 공간으로 보아 상가 면적에 넣은 판결이 있습니다(대전고등법원(청주) 2024. 8. 21. 선고 2024누50064 판결).

주택과 상가 값을 합쳐 12억원을 넘으면 언제부터 달라지나요?

12억원 기준은 2021년 12월 8일 이후 양도분부터 적용됩니다(법률 제18578호 부칙 제1조 제3호·제7조 제4항). 12억원을 넘는 겸용주택의 양도차익·장기보유특별공제 계산에서 주택 외 부분을 주택으로 보지 않는 규정은 2022년 1월 1일 이후 양도분부터 적용됩니다(소득세법 시행령 제160조 제1항, 대통령령 제30395호 부칙 제42조). 주택 연면적이 주택 외 부분보다 넓고 다른 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우, 전체 실지거래가액이 12억원 이하이면 주택 외 부분의 양도소득까지 비과세됩니다(소득세법 제89조 제1항 제3호).