부동산·양도 연계
1세대 1주택 비과세인데 양도가액이 12억원을 넘으면 세금이 어떻게 되나요?
12억원을 넘는 부분에만 과세합니다. 양도차익 전체에 (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액 비율을 곱한 금액이 과세 대상 양도차익이 되고, 장기보유특별공제액도 같은 비율로 안분합니다. 예를 들어 15억원에 팔아 양도차익이 5억원이면 과세 대상 양도차익은 5억원 × (15억원 − 12억원) ÷ 15억원 = 1억원입니다. 여기에 보유기간과 거주기간을 각각 반영한 1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용하면 과세표준이 더 줄어듭니다. 보유 10년 이상이면 40%, 거주 10년 이상이면 40%로 합산 최대 80%입니다.
기준일 2026-08-25 · 최종 검토 2026-08-25 · 김대현 대표세무사
판단 순서
- 1.1세대 1주택 비과세 요건을 먼저 충족하는지 확인합니다.
- 2.양도가액이 12억원을 넘는지 확인합니다.
- 3.양도차익에 (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액을 곱해 과세 대상 양도차익을 구합니다.
- 4.보유기간과 거주기간을 나누어 장기보유특별공제액을 계산하고 같은 비율로 안분합니다.
준비할 자료
- ✓ 매매계약서(취득분·양도분)
- ✓ 주민등록초본(거주기간 확인용)
- ✓ 등기사항전부증명서
- ✓ 취득세 영수증과 자본적지출 증빙
예외·주의사항
합산 최대 80% 공제는 원칙적으로 보유기간 3년 이상이면서 거주기간이 2년 이상인 경우에 적용합니다. 거주요건을 채우지 못하면 일반 장기보유특별공제율이 적용되어 15년 이상 보유해도 최대 30%에 그칩니다. 다만 상생임대주택 특례에 해당하면 거주기간의 제한을 받지 않습니다. 12억원은 양도가액 기준이며 양도차익 기준이 아닙니다.
근거·출처
소득세법 제89조제1항제3호, 제95조제2항·제3항, 같은 법 시행령 제159조의4·제160조제1항 (조문 확인 2026-08-25)