1세대 1주택 비과세 판정시기, 잔금청산일이 아닐 때도 있나요?

요점 정리

• ▪판정시기의 원칙 — 1세대 1주택 비과세·장기보유특별공제·다주택자 중과세율은 원칙적으로 잔금청산일(양도일)을 기준으로 판정합니다(소득세법 제98조 전단).
• ▪멸실 — 2022년 12월 20일 이후 맺은 계약에서 매매특약에 따라 잔금청산 전 주택을 허물어도 판정기준일은 잔금청산일입니다. 철거를 마친 뒤 청산했다면 그날 현재 파는 물건은 주택이 아닌 토지입니다(기획재정부 재산세제과-1543, 2022.12.20.).
• ▪용도변경 — 2022년 10월 20일까지 맺은 계약은 매매계약일, 2022년 10월 21일부터 2025년 2월 27일까지 맺은 계약은 양도일, 2025년 2월 28일 이후 맺은 계약은 다시 매매계약일이 기준입니다. 뒤 구간이라면 잔금 전 용도를 바꿔도 계약일 현재를 기준으로 요건을 따집니다(기획재정부 재산세제과-1322, 소득세법 시행령 제154조 제1항).
• ▪매수인 변경 — 매매계약의 특약에 따라 매수인이 바뀌어 계약서를 다시 써도 매매계약 체결일은 최초 계약일로 봅니다(기획재정부 조세정책과-2030, 2023.10.11.).
• ▪다주택자의 마지막 1주택 특례 — 처분 후 남은 1주택의 보유기간을 새로 세던 규정은 2022년 5월 9일 양도분까지만 적용됐고 지금은 없습니다.

자주 묻는 질문

잔금을 치르기 전에 집을 부수면 비과세를 못 받나요?

잔금청산일 현재 집이 없다면 받지 못합니다. 2022년 12월 20일 이후 맺은 계약은 판정기준일이 잔금청산일이므로, 그날 이미 철거가 끝나 있으면 주택이 아닌 토지를 양도한 것이 됩니다(기획재정부 재산세제과-1543, 2022.12.20.).

집을 상가로 바꾼 뒤 팔아도 비과세를 받을 수 있나요?

계약을 언제 맺었는지에 따라 다릅니다. 2022년 10월 21일부터 2025년 2월 27일까지 맺은 계약은 판정기준일이 양도일이어서, 잔금청산일 현재 이미 상가로 바뀌어 있었다면 비과세를 받지 못합니다. 2025년 2월 28일 이후에 맺은 계약이라면 판정기준일이 매매계약일이므로, 계약일 현재 주택이었는지와 1주택 보유·보유기간 2년 등의 요건을 그 날짜 기준으로 따집니다.

계약서를 다시 쓰면 판정 구간도 달라지나요?

아닙니다. 매매계약의 특약에 따라 매수인이 바뀌어 계약을 다시 체결해도 매매계약 체결일은 최초 계약일로 봅니다(기획재정부 조세정책과-2030, 2023.10.11.).

여러 채 중 마지막 1채만 남기고 팔면 보유기간을 새로 세나요?

지금은 세지 않습니다. 그렇게 정했던 규정은 2022년 5월 9일 양도분까지만 적용되고 폐지됐습니다.