부동산·양도 연계
부모와 전세계약을 맺고 그 보증금으로 집을 사도 되나요?
실제 거래라면 부모에게 받은 전세보증금도 주택 취득 자금의 출처로 인정될 수 있지만, 형식만 갖춘 계약은 증여로 과세됩니다. 인정받으려면 계약서 작성, 부모 보증금의 자금출처 입증, 계좌이체 등 금융거래 기록, 부모의 실제 거주와 별도 세대 구성, 계약 종료 시 보증금 반환까지 갖춰야 합니다. 보증금이 통상의 임대차 수준을 넘어 과다하면 임대용역을 시가보다 높은 대가에 제공한 이익으로 보아 증여세가 과세될 수 있습니다. 이때는 임대용역의 실제 대가와 시가를 같은 기간·단위로 산정해 비교하고, 시가가 불분명하면 부동산가액에 연 2%를 곱해 정하며, 차액이 시가의 30% 이상이면 그 차액 전부가 증여재산가액이 됩니다. 국세청은 자금조달계획서 검증과 부채 사후관리를 통해 보증금이 실제로 반환되는지까지 계속 확인합니다.
기준일 2026-08-27 · 최종 검토 2026-08-27 · 김대현 대표세무사
판단 순서
- 1.전세계약서를 실제로 작성했는지 확인합니다.
- 2.부모가 지급한 보증금의 자금출처를 입증합니다.
- 3.계좌이체 등 금융거래 기록으로 보증금 지급 사실을 확인합니다.
- 4.부모의 실제 거주 여부와 별도 세대 구성 여부를 확인합니다. 동거 자체가 증여추정 요건은 아니지만 임대차의 실질을 인정받기 어려워집니다.
- 5.자녀의 직업·연령·소득·재산 상태로 보아 자력으로 취득했다고 볼 수 있는지 확인합니다. 어렵다고 판단되면 취득자금을 증여받은 것으로 추정합니다.
- 6.임대용역의 실제 대가와 시가를 같은 기간·단위로 산정해 비교합니다. 시가가 불분명하면 부동산가액에 연 2%를 곱해 정하고, 차액이 시가의 30% 이상이면 그 차액 전부를 증여재산가액으로 봅니다.
- 7.계약 종료 시 보증금 반환 계획을 세우고 국세청의 부채 사후관리에 대비합니다.
준비할 자료
- ✓ 전세계약서
- ✓ 자금조달계획서
- ✓ 부모 보증금의 자금출처 입증자료
- ✓ 계좌이체 내역
- ✓ 주민등록등본(별도 세대 확인용)
- ✓ 임대차계약 신고필증
- ✓ 취득자금 조달 및 지급계획서
예외·주의사항
부모가 자녀와 같은 집에 함께 거주한다는 사실만으로 증여로 추정되지는 않습니다. 다만 임대차의 실질을 인정받기 어려워지고, 자녀의 직업·연령·소득·재산 상태로 보아 자력으로 취득했다고 보기 어려우면 취득자금을 증여받은 것으로 추정됩니다.
근거·출처
상속세 및 증여세법 제42조제1항제4호·제45조제1항, 같은 법 시행령 제32조·제34조, 같은 법 시행규칙 제10조제2항, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조