부모 자식 전세 보증금, 시세보다 높게 받으면 증여세를 누가 내나요?

요점 정리

• ▪시세 차이 — 임대료가 시세와 어긋나면 양도를 다루는 제35조가 아니라 용역을 다루는 제42조가 적용되고, 임대료가 낮으면 부모가·높으면 자녀가 증여세를 내며, 차이가 시가의 30%에 못 미치면 과세하지 않습니다.
• ▪미반환 — 돌려주지 않았다는 사실만으로 증여가 되는 것은 아니고, 부모가 채무를 면제해 주면 그날을 기준으로 채무면제(제36조)로 과세되며, 금전은 반환 특례(제4조 제4항)를 적용받지 못합니다.
• ▪자금조달계획서 — 법인 외의 자가 실제 거래가격 6억원 이상인 주택을 사거나 투기과열지구·조정대상지역에 있으면 신고 대상이 되고, 거짓으로 신고하면 취득가액의 10% 이하 과태료가 붙습니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항, 제28조 제3항).
• ▪허가구역 — 허가가 필요한 면적을 넘는 주택인데 이용의무를 어기면 불가능이 아니라 이행강제금(토지 취득가액의 7%)이 이행명령 후 이용의무기간 2년 안에서 1년에 한 번씩 부과될 수 있습니다.

자주 묻는 질문

보증금을 시세보다 높게 받으면 누가 증여세를 내나요?

임대료가 시가보다 높으면 자녀가 상증법 제42조 제1항 제4호로 증여세를 냅니다. 차이가 시가의 30%에 못 미치면 과세하지 않습니다(시행령 제32조 제2항 제2호).

보증금을 안 돌려주면 바로 증여로 간주되나요?

간주가 아닙니다. 부모가 채무를 면제해 주면 그날을 증여일로 하여 상증법 제36조에 따라 과세됩니다.

토지거래허가구역이면 이 계획 자체가 불가능한가요?

불가능한 것이 아니라 이용의무 위반이 되어 이행명령 후에도 고치지 않으면 이행강제금이 이용의무기간 2년 안에서 1년에 한 번씩 부과될 수 있습니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제18조, 시행령 제16조 제3항 제2호). 다만 대통령령으로 정하는 면적 이하의 토지 거래는 애초에 허가 대상이 아닙니다(같은 법 제11조 제2항).

자금조달계획서는 어떤 조문 근거로 내나요?

부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항과 시행령 제3조 제1항·별표 1이 근거이며, 법인 외의 자가 실제 거래가격 6억원 이상인 주택을 사거나, 가격과 관계없이 투기과열지구·조정대상지역에 있는 주택을 사면 대상입니다.