부동산·양도 연계
【양도소득세】 공고 전 계약 무주택, 상속 소수지분·분양권은 어떻게 보나요? (양도세 비과세 시리즈 43편)
현행 소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호는 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되며, 계약금 지급일 현재 그 거주자가 속한 1세대가 주택을 보유하지 않은 경우 2년 거주요건만 면제합니다. 보유기간 2년과 양도일의 주택·권리 판정은 그대로 남습니다. 공동상속주택 소수지분은 2017년 경과규정에 관한 국세청 회신과 1심 판결에서 무주택으로 인정되지 않았고, 2017-08-03 이후 계약에 현행 제5호만 적용되는 사안을 직접 판단한 회신·판결은 확인되지 않았으므로 무주택이라고 단정하기 어렵습니다. 2021-01-01 이후 취득한 분양권은 2026년 국세청 회신상 현행 제5호의 거주요건 면제를 막지 않지만, 양도일에 계속 보유하면 소득세법 제89조 제2항을 별도로 판단해야 합니다. (2026-10-11 현행 법령 기준)
기준일 2026-10-12 · 최종 검토 2026-10-12 · 김대현 대표세무사
요점 정리
- ▪현행 제154조 제1항 제5호는 공고일 이전 매매계약·계약금 지급, 지급 사실 증빙, 계약금 지급일 현재 1세대 무주택을 충족하면 2년 거주요건만 면제합니다.
- ▪공동상속주택 소수지분은 2017년 계약 사안의 회신·1심 판결상 무주택으로 인정되지 않았고, 2017-08-03 이후 계약에 현행 제5호만 적용되는 사안을 직접 판단한 회신·판결은 확인되지 않았습니다.
- ▪2021-01-01 이후 취득 분양권은 현행 거주요건 면제를 막지 않지만, 양도일에 계속 보유하면 소득세법 제89조 제2항을 따로 판단합니다.
예외·주의사항
본 글은 일반 정보 제공 목적입니다. 개별 사례는 적용되는 지정 공고와 규정, 매매계약·계약금 지급 증빙, 계약금 지급일과 양도일의 주택·권리 보유 현황, 보유기간과 양도가액에 따라 결론이 달라집니다.
근거·출처
- ▪현행 제5호: 공고일 이전 매매계약·계약금 지급 지급 사실 증빙 계약금 지급일 현재 1세대 무주택 (소득세법 시행령, 제154조 제1항 제5호)
- ▪공동상속주택 소수지분: 2017년 계약 사안 회신·1심 판결상 무주택으로 인정되지 않음 2017-08-03 이후 계약 직접 판단 미확인 (제154조의2·제28293호 부칙, 대전지법 2022구단100655)
- ▪2021년 이후 취득 분양권: 현행 제5호의 거주요건 면제 가능 양도일 보유 시 별도 판정 (서면-2026-부동산-0284, 2026-07-30)
- ▪양도일 판정: 2년 보유·국내 1주택 분양권·입주권·고가주택 기준 거주요건 면제와 구분 (소득세법 제89조, 제1항 제3호·제2항)
자주 묻는 질문
- 기존 주택을 팔기로 계약했으면 새 주택 계약금 지급일에 무주택인가요?
- 2017년 경과규정에 관한 국세청 회신상 기존 주택의 잔금을 받지 않아 소유권이 남아 있다면 무주택으로 보기 어렵습니다. 기존 주택의 양도일과 새 주택의 계약금 지급일을 대조해야 합니다(사전-2025-법규재산-0460, 2025-06-25).
- 2021-01-01 이후 취득 분양권이 있으면 거주요건 면제를 못 받나요?
- 현행 제154조 제1항 제5호의 거주요건 면제는 받을 수 있다는 국세청 회신이 있습니다. 다만 양도일에 분양권을 계속 보유하면 소득세법 제89조 제2항의 비과세 제한과 예외를 별도로 판단합니다(서면-2026-부동산-0284, 2026-07-30).
- 공동상속주택 소수지분은 무주택 판정에서 빼나요?
- 2017년 경과규정에 관한 국세청 회신과 1심 판결은 소수지분도 무주택으로 인정하지 않았습니다. 2017-08-03 이후에 계약해 현행 제154조 제1항 제5호만 적용되는 사안에서 공동상속주택 소수지분을 직접 판단한 회신·판결은 2026-10-11 현재 확인되지 않으므로 개별 사안의 사실관계와 적용 규정을 확인해야 합니다(서면-2020-법령해석재산-6226, 2021-04-27; 대전지방법원 2022구단100655, 2022-08-18).
원문 보기
이 페이지는 2026-10-12에 네이버 블로그에 발행한 글의 요약판입니다. 사례와 계산 예시를 포함한 전체 내용은 원문에 있습니다.
네이버 블로그 원문 보기