【양도소득세】 2021년 전후로 산 분양권, 기존 집 비과세에서 주택 수로 세나요?

요점 정리

• ▪2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권과 주택을 함께 가진 1세대가 기존 집을 팔면 원칙적으로 1세대 1주택 비과세를 적용하지 않습니다(소득세법 제89조 제2항, 법률 제17477호 부칙 제4조).
• ▪원칙적으로 기존 집 취득 후 1년 이상 지나 분양권을 취득하고 분양권 취득일부터 3년 이내에 기존 집을 팔면, 기존 집이 보유 2년(취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년) 요건을 갖춘 경우 1세대 1주택으로 봅니다(소득세법 시행령 제156조의3 제2항). 1년 요건과 보유·거주 요건에는 각각 법정 예외가 있습니다.
• ▪국내 1주택 세대가 분양권 취득일부터 3년이 지나 기존 집을 팔면, 기존 집의 보유·거주 요건과 기존 집 취득 후 1년이 지나 분양권을 취득하는 요건에 더해 새 집 완성 전 또는 완성 후 3년 이내 양도와 완성 후 3년 이내 세대전원 이사·1년 이상 계속 거주를 모두 갖춰야 1세대 1주택으로 봅니다(소득세법 시행령 제156조의3 제3항, 제154조 제1항). 이 1년 요건은 2022-02-15 이후 취득한 분양권부터 적용하며(대통령령 제32420호 부칙 제12조), 1년 요건과 기존 집 보유·거주 요건에는 각각 법정 예외가 있습니다. 세대원 일부가 법정 사유로 이사하지 못한 경우도 세대전원이 이사한 것으로 보지만, 1년 이상 계속 거주 요건은 그대로 적용합니다(소득세법 시행규칙 제75조의2 제1항).
• ▪2020년 12월 31일 이전에 취득한 분양권은 분양권 상태로 있는 동안 이 제한을 적용하지 않고, 이 분양권으로 새 집을 취득하면(취득일은 원칙적으로 잔금 청산일) 그때부터 주택으로 보아 주택 특례로 판정합니다(법률 제17477호 부칙 제4조, 사전-2024-법규재산-0670, 소득세법 제98조).

자주 묻는 질문

2020년에 당첨된 분양권도 기존 집 비과세에서 주택 수로 세나요?

2020년 12월 31일 이전에 취득한 분양권은 분양권 상태로 있는 동안 기존 집의 1세대 1주택 비과세를 제한하지 않습니다(법률 제17477호 부칙 제4조). 이 분양권으로 새 집을 취득하면 그때부터 주택으로 보아 주택 특례로 판정합니다(사전-2024-법규재산-0670, 2024-10-22). 새 집 취득일은 원칙적으로 잔금 청산일이고, 잔금 청산일까지 완성되지 않았다면 완성일입니다(소득세법 제98조, 소득세법 시행령 제162조 제1항 제8호).

1주택 1분양권이면 기존 집은 몇 년 안에 팔아야 하나요?

원칙적으로 기존 집 취득 후 1년 이상 지나 분양권을 취득했다면 분양권 취득일부터 3년 이내에 팔 때 1세대 1주택으로 봅니다(소득세법 시행령 제156조의3 제2항). 이 1년 요건과 기존 집의 보유·거주 요건(원칙적으로 보유 2년, 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년)에는 각각 법정 예외가 있습니다(소득세법 시행령 제156조의3 제2항 후단, 제154조 제1항 단서). 3년이 지나 팔면 기존 집 보유·거주 요건과 1년 요건(2022-02-15 이후 취득한 분양권부터 적용, 법정 예외 있음)에 더해, 새 집 완성 전 또는 완성 후 3년 이내 양도와 완성 후 3년 이내 세대전원 이사·1년 이상 계속 거주를 모두 갖춰야 합니다(소득세법 시행령 제156조의3 제3항, 대통령령 제32420호 부칙 제12조). 세대원 일부가 법정 사유로 이사하지 못한 경우도 세대전원이 이사한 것으로 보지만, 1년 이상 계속 거주 요건은 그대로 적용합니다.

2026년 10월 개정으로 분양권 처분기한도 2년이 됐나요?

분양권 취득일부터 3년인 처분기한(소득세법 시행령 제156조의3 제2항)은 2026-10-01 시행 개정 뒤에도 그대로입니다. 2년 기한은 조정대상지역 주택 사이의 일시적 2주택 일부에 적용합니다(소득세법 시행령 제155조 제1항 제1호).