【양도소득세】 자동말소 임대아파트 양도기한 2027-12-31, 거주주택도 같은가요? (양도세 비과세 시리즈 45편)

요점 정리

• ▪자동말소된 일정한 조정대상지역 민간매입임대아파트의 기본 양도기한은 2027-12-31이고, 제11항의 세 가지 사유가 있으면 가장 늦은 날을 적용합니다. 임대의무기간의 2분의 1 이상 임대한 가목2)·라목8)·마목4) 자진말소 주택은 말소 후 1년 이내에 양도해야 합니다.
• ▪법률 제17482호 부칙 제5조 제1항 대상 장기임대주택이 임대의무기간의 2분의 1 이상 임대한 뒤 자진말소되거나 임대의무기간 종료일에 자동말소된 경우, 거주주택 특례는 최초 등록말소일부터 5년 이내이며 임대기간요건만 갖춘 것으로 봅니다.
• ▪자동말소된 일정한 조정대상지역 민간매입임대아파트가 2027-12-31 또는 제11항의 예외 기한을 넘기면 중과배제 대상에서 제외되는 것은 확정 시행령의 결과입니다. 2028년 +10%p·+15%p와 임대기간분 공제 30%, 적용기간 뒤 공제 우대 배제만 관련 법률 개정이 필요한 정부안이며 2026-10-13 현재 국회 확정 전입니다.

자주 묻는 질문

자동말소된 임대아파트는 모두 2027-12-31까지 팔아야 하나요?

아닙니다. 제167조의3 제11항은 제1항 제2호 가목2)·나목2)·라목8)·마목4)와 제3호 후단에 연결된 기한이고, 세 가지 사유에 해당하면 2027-12-31과 각 사유의 날 중 가장 늦은 날을 적용합니다. 법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조 제1항 적용 주택 중 임대의무기간의 2분의 1 이상 임대한 가목2)·라목8)·마목4) 자진말소 주택은 사목의 말소 후 1년 기한을 적용하며, 임대기간요건 외에 해당 목의 다른 요건도 따로 갖춰야 합니다.

거주주택도 2027-12-31까지 팔아야 비과세인가요?

그 기한을 그대로 적용하지 않습니다. 법률 제17482호 부칙 제5조 제1항 대상 장기임대주택이 임대의무기간의 2분의 1 이상 임대한 뒤 자진말소되거나 임대의무기간 종료일에 자동말소된 경우 제155조 제23항의 최초 등록말소일부터 5년을 확인합니다. 다만 임대기간요건만 갖춘 것으로 보므로 거주기간 2년과 말소 전 등록·기준시가·임대료 증액 요건은 별도입니다.

정비사업 중이면 양도기한이 1년씩 더해지나요?

단순히 1년을 더하지 않습니다. 인가·지정 시점이 제11항의 선행기한 안에 있어야 하고, 이전고시일부터 1년이 되는 날과 2027-12-31 또는 다른 예외기한을 비교해 가장 늦은 날을 적용합니다.

자동말소된 조정대상지역 매입임대아파트의 2028년 중과 가산세율 +10%p·+15%p와 장기보유특별공제 30%는 확정인가요?

아닙니다. 2027-12-31 또는 제11항의 예외 기한을 넘기면 중과배제 대상에서 제외되는 것은 대통령령 제36737호로 확정된 내용입니다. 정부안은 2028년 양도분의 +10%p·+15%p와 임대기간분 공제 30%, 적용기간 뒤 공제 우대 배제를 정하며, 2026-10-13 현재 국회 확정 전입니다. 2027-01-01 기준 의무임대 진행 중·조정대상지역 신규 지정·재건축 또는 재개발 진행 중인 주택은 적용기간을 따로 정했습니다.