【양도소득세】 임대주택이 있어도 거주주택 비과세를 받을 수 있나요? (양도세 비과세 시리즈 44편)

요점 정리

• ▪거주주택은 조정대상지역 여부와 관계없이 보유기간 중 2년 이상 실제 거주해야 하며, 양도가액이 1,200,000,000원을 초과하면 고가주택 안분계산이 남습니다.
• ▪임대주택은 세무서·지자체 등록, 세부 등록유형, 기준시가, 임대기간, 임대료 5% 상한과 1년 이내 재증액 금지를 함께 확인해야 합니다.
• ▪폐지유형 임대주택이 적법하게 말소되면 최초 말소일부터 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 임대기간요건만 갖춘 것으로 봅니다.
• ▪폐지유형 임대주택이 자동말소된 뒤 처분되어 비폐지유형 등록임대주택과 거주주택만 남은 경우에는 제23항의 5년 기한을 적용하지 않지만, 남은 임대주택은 양도일 현재 제20항 요건을 갖추어야 합니다.

자주 묻는 질문

거주주택이 비조정대상지역에 있어도 2년 거주해야 하나요?

그렇습니다. 제155조 제20항의 거주주택 특례는 조정대상지역 여부와 관계없이 보유기간 중 2년 이상 거주를 요구합니다. 양도가액이 1,200,000,000원을 초과하면 고가주택 안분계산이 남습니다.

자동말소된 임대주택이 여러 채면 언제부터 5년을 세나요?

제155조 제23항이 적용되는 폐지유형 임대주택이 둘 이상이면 가장 먼저 등록이 말소된 날부터 5년을 셉니다. 이 기간 안에 거주주택을 양도하는 경우에는 임대기간요건만 갖춘 것으로 봅니다.

비아파트 임대주택은 항상 5년 기한이 없나요?

아닙니다. 5년 기한은 건물 명칭이 아니라 폐지유형 임대주택이 적법하게 말소됐는지에 따라 달라집니다. 오피스텔도 폐지유형 임대주택으로 자진말소되었다면 5년 기한을 볼 수 있습니다. 폐지유형 임대주택이 자동말소된 뒤 처분되어 비폐지유형 등록임대주택과 거주주택만 남은 경우에는 제23항의 5년 기한을 적용하지 않지만, 남은 임대주택은 양도일 현재 제20항 요건을 갖추어야 합니다.