【양도소득세】 농어촌주택을 사 두면 기존 집을 팔 때 비과세가 되나요? (양도세 비과세 시리즈 62편)

요점 정리

• ▪농어촌주택을 법정 기간에 취득하고 지역·취득 당시 기준시가와 3년 보유 등 요건을 갖추면, 취득 전 보유한 일반주택의 1세대 1주택 판정에서 그 농어촌주택을 제외합니다(조세특례제한법 제99조의4 제1항).
• ▪농어촌주택을 3년 이상 보유하기 전에 일반주택을 팔았다면 이후 보유 요건과 신고를 확인하고, 2026-01-01 전 취득분은 같은·연접 지역 제한에 관한 종전 제3항도 확인합니다(조세특례제한법 제99조의4 제4항·제6항, 조세특례제한법 부칙 제42조, 법률 제21223호).

자주 묻는 질문

농어촌주택을 3년 보유하기 전에 기존 집을 팔면 무조건 과세되나요?

법정 요건을 충족하는 농어촌주택등은 3년 이상 보유하기 전에 일반주택을 양도해도 특례를 적용할 수 있습니다. 이후 3년 보유를 채우지 못하면 법정 예외를 제외하고 세액을 납부해야 합니다(조세특례제한법 제99조의4 제4항·제6항).

농어촌주택을 팔 때도 자동으로 비과세되나요?

조세특례제한법 제99조의4는 농어촌주택등 취득 전에 보유한 일반주택을 양도할 때 농어촌주택등을 주택 수에서 제외하는 규정입니다. 농어촌주택 자체를 양도할 때는 그 주택의 비과세 요건을 따로 확인합니다(조세특례제한법 제99조의4 제1항).

취득 당시 기준시가가 300,000,000원이면 기준을 넘나요?

농어촌주택과 부수토지의 취득 당시 기준시가 합계가 300,000,000원을 초과하지 않으면 가액 요건을 충족합니다. 법정 등록 한옥은 400,000,000원 기준을 적용합니다(조세특례제한법 제99조의4 제1항 제1호 나목).