【양도소득세】 상생임대주택을 2027년 말까지 못 팔면 2028년 양도세는 어떻게 달라지나요? (양도세 비과세 시리즈 48편)

요점 정리

• ▪상생임대기간이 2026-12-31 이전에 끝난 주택은 당일 종료분을 포함해 2027-12-31까지 양도해야 거주기간 제한 배제 특례를 받습니다. 상생임대기간이 2027-01-01 이후에 끝나면 종료일부터 1년이 되는 날과 2029-12-31 중 빠른 날이 특례기한입니다(소득세법 시행령 제155조의3 제1항).
• ▪취득 당시 조정대상지역·실제 거주 없음·양도일 현재 국내 1주택·다른 비과세 예외 없음이라는 가공 사례에서 기한 경과 뒤 양도소득세는 현행법 유지 가정만으로도 늘어납니다. 고가주택 안분과 표2 적용을 받지 못하기 때문입니다(소득세법 시행령 제154조 제1항·제159조의4·제160조 제1항).
• ▪2028년 공제 개편은 정부안이며 국회 확정 전입니다. 정부안 공제율을 대입한 참고액과 현행법 유지 가정의 계산액을 나누어 확인해야 합니다(소득세법 제95조 개정안).

자주 묻는 질문

상생임대기간이 2027년 이후에 끝나도 2027-12-31까지 팔아야 하나요?

상생임대기간이 2027년 이후에 끝나는 집은 종료일부터 1년이 되는 날과 2029-12-31 중 빠른 날까지 양도해야 합니다. 양도일 현재 국내 1주택 등 다른 특례 요건도 충족해야 합니다(소득세법 시행령 제155조의3 제1항).

기한 안에 양도하면 실제 거주가 없어도 표2 거주공제 8%를 더하나요?

상생임대 특례는 표2 적용의 거주기간 제한을 배제하지만 실제 거주기간을 늘리지 않습니다. 실제 거주가 없는 가공 사례의 거주기간분 공제율은 0%이며, 보유 10년 이상에 대한 보유기간분 40%만 적용합니다(소득세법 제95조 제2항 표2, 소득세법 시행령 제155조의3 제1항).

가공 사례의 2028년 공제율은 20%인가요, 10%인가요?

취득 당시 조정대상지역·실제 거주 없음·양도일 현재 국내 1주택인 가공 사례가 2027-12-31 특례기한을 지난 뒤 보유 10년 이상 11년 미만에 양도하면, 현행법 유지 가정에서는 표1 20%입니다. 10%는 정부안의 일반공제율을 대입한 조건부 비교이며 국회 확정 전입니다(소득세법 제95조 제2항 표1·제95조 개정안).

2027-12-31에 매매계약을 맺으면 기한을 지킨 것인가요?

이 사례의 특례기한은 계약일이 아니라 세법상 양도일로 판단합니다. 원칙적인 대금 청산일과 그 전 등기접수 등 예외를 확인해야 합니다(소득세법 제98조, 소득세법 시행령 제162조 제1항).