【양도소득세】 상생임대주택 양도기한, 임대가 끝난 날짜에 따라 언제까지 팔아야 하나요? (양도세 비과세 시리즈 47편)

요점 정리

• ▪상생임대차계약에 따른 임대기간이 2026-12-31까지 종료되면 거주기간 제한 배제를 받기 위해 2027-12-31까지 양도해야 합니다(소득세법 시행령 제155조의3 제1항).
• ▪상생임대차계약에 따른 임대기간이 2027-01-01 이후 종료되면 종료일부터 1년이 되는 날과 2029-12-31 중 빠른 날까지 양도해야 합니다(소득세법 시행령 제155조의3 제1항).
• ▪이 기한은 제154조 제1항, 제155조 제20항 제1호, 제159조의4의 거주기간 제한 배제에만 적용되며, 주택 수·보유기간 등 다른 요건은 별개이고, 양도가액 1,200,000,000원 초과분에 해당하는 양도차익은 별도로 과세합니다(소득세법 시행령 제155조의3 제1항).

자주 묻는 질문

2026-12-31에 상생 임대기간이 끝나면 1년 뒤인 2027-12-31까지인가요?

2026-12-31 종료분은 그날을 포함하여 2027-12-31까지 양도해야 합니다. 이는 2026-12-31까지 종료되는 임대기간에 정한 기한이며, 더 일찍 임대가 끝나도 2027-12-31 기한을 적용합니다(소득세법 시행령 제155조의3 제1항).

상생 계약을 2026년 말까지 맺으면 2029년 말까지 기다려도 되나요?

상생 계약의 체결·임대개시 기한과 양도기한은 따로 확인합니다. 임대기간이 2026-12-31까지 종료되면 2027-12-31까지, 2027-01-01 이후 종료되면 종료일부터 1년이 되는 날과 2029-12-31 중 빠른 날까지 양도해야 하며, 다른 요건은 별개입니다(소득세법 시행령 제155조의3 제1항).

묵시적 갱신이면 계약서가 없으니 특례를 못 받나요?

국세청은 묵시적 갱신으로 2년 이상 임대하고 다른 상생임대 요건을 충족한 사실이 확인되는 경우 특례 적용을 인정했습니다. 이 회신은 계약·임대기간 인정에 관한 것이므로, 새 양도기한의 기산일은 개별 갱신·해지와 실제 임대 이력으로 따로 확인해야 합니다(서면-2024-법규재산-1507, 2024-06-04; 소득세법 시행령 제155조의3 제1항).

상생 임대기간 2년을 장기보유특별공제의 거주기간에도 더하나요?

상생임대 특례는 표 2 적용을 위한 거주기간 제한을 배제할 뿐, 임대한 기간을 실제 거주기간으로 더해 주지 않습니다. 거주기간별 공제율은 실제 거주기간에 따라 따로 계산합니다(소득세법 제95조 제2항, 소득세법 시행령 제155조의3 제1항·제159조의4).