【양도소득세】 근무상 형편으로 산 지방 집, 일반주택은 언제 팔아야 비과세되나요? (양도세 비과세 시리즈 49편)

요점 정리

• ▪법정 취학·근무상 형편·질병 요양 등으로 취득한 수도권 밖 주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 보유하고 세대 이전 요건을 갖춘 경우, 사유 해소일부터 3년 이내 일반주택 양도에 1세대 1주택 의제를 적용합니다(소득세법 시행령 제155조 제8항, 소득세법 시행규칙 제72조 제7항·제9항).
• ▪공공기관 자체의 지방이전은 별도 특례와 적용 한계를 확인해야 합니다(법제처 23-0932, 2024-03-12; 소득세법 시행령 제155조 제16항).
• ▪일반주택의 보유·거주 등 비과세 요건은 별도로 충족해야 합니다. 양도가액 1,200,000,000원 초과 고가주택은 법정 산식의 양도차익을 과세합니다(소득세법 제89조 제1항 제3호, 소득세법 시행령 제154조 제1항·제160조 제1항).

자주 묻는 질문

지방집 취득 후 3년이 지나면 일반주택 특례가 끝나나요?

지방집 취득 후 3년이 지났다는 사실만으로는 끝나지 않습니다. 법정 사유로 취득한 수도권 밖 주택과 일반주택을 각각 1개씩 보유한 세대의 기한은 사유 해소일부터 3년입니다. 세대 이전 요건과 일반주택의 보유·거주 등 별도 비과세 요건도 갖춰야 합니다(소득세법 시행령 제155조 제8항·제154조 제1항, 소득세법 시행규칙 제72조 제7항·제9항).

가족 일부가 함께 이사하지 못하면 적용할 수 없나요?

사유가 발생한 당사자 외 세대원 일부가 취학·근무·사업상 형편 등으로 함께 이전하지 못하면 이전한 것으로 보는 예외가 있습니다. 법정 사유에 따른 수도권 밖 취득과 각 1개 보유, 사유 해소일부터 3년 이내 일반주택 양도, 일반주택 자체의 비과세 요건도 확인합니다(소득세법 시행규칙 제72조 제9항, 소득세법 시행령 제155조 제8항·제154조 제1항).

두 집을 보유한 채 일반주택을 팔면 거주요건도 없어지나요?

일반주택을 1주택으로 보는 특례는 보유·거주기간을 함께 면제하지 않습니다. 법정 사유·수도권 밖 취득·각각 1개 보유·세대 이전·사유 해소 후 3년 이내 일반주택 양도를 충족해도, 일반주택이 취득 당시 조정대상지역에 있으면 별도 예외가 없는 한 보유기간 중 2년 이상 거주가 필요합니다(소득세법 시행령 제155조 제8항·제154조 제1항, 사전-2024-법규재산-0342, 2024-06-17).

일반주택 양도가액이 1,200,000,000원을 넘으면 전액 과세하나요?

비과세 요건을 갖춘 고가주택은 양도가액 전체가 아니라 1,200,000,000원 초과 비율에 해당하는 양도차익을 과세합니다. 법정 사유·수도권 밖 취득·각각 1개 보유·세대 이전·사유 해소 후 3년 이내 일반주택 양도와 별도 비과세 요건을 갖춘 고가주택은, 전체 양도차익에 ‘양도가액에서 1,200,000,000원을 뺀 금액을 양도가액으로 나눈 비율’을 곱해 과세양도차익을 계산합니다(소득세법 제89조 제1항 제3호, 소득세법 시행령 제155조 제8항·제154조 제1항·제160조 제1항 제1호).