【양도소득세】 비거주자 양도세, 임대등록 뒤 귀국하면 어떤 혜택을 받나요? (양도세 비과세 시리즈 53편)

요점 정리

• ▪부칙 문언상 종전 등록임대의 2년 거주면제는 2019-12-16 이전에 거주자로서 신청한 경우에 한합니다. 매입임대 50%·70% 우대공제는 2020-12-31까지 등록한 주택의 8년·10년 임대 등 경과요건도 따집니다. 제97조의3 직접 해석은 확인하지 못했고 유사한 조세특례제한법 제97조의 국세청·심판원 판단이 달라, 거주자 요건의 판정을 보류합니다.
• ▪현행 추가공제는 거주자·비거주자 모두 적격 임대 6년 이상이면 2~10%p를 더하지만, 2년 이상 거주한 1세대 1주택으로 표2를 적용받으면 제외합니다. 중과배제도 해당 주택의 등록·가액·임대료·양도기한 등을 갖춰야 합니다.
• ▪사례의 24% 공제는 일반 보유 9년의 18%에 적격 등록임대 8년의 6%p를 더한 계산이며, 50%·70% 우대공제와 중복 적용하지 않습니다.

자주 묻는 질문

귀국해 거주자가 되면 임대주택 혜택을 모두 받을 수 있나요?

아닙니다. 부칙 문언상 종전 거주면제는 2019-12-16 이전에 거주자로서 신청한 경우에 한합니다. 매입임대 50%·70% 우대공제는 2020-12-31까지 등록한 주택의 8년·10년 임대 등 경과요건을 따집니다. 제97조의3 직접 해석은 확인하지 못했고 유사한 조세특례제한법 제97조에서 국세청·심판원 판단이 달라 거주자 요건의 판정을 보류합니다. 현행 추가공제는 적격 임대 6년 이상이면 2~10%p를 더하지만, 2년 이상 거주한 1세대 1주택으로 표2를 적용받으면 제외합니다. 추가공제와 중과배제는 해당 주택의 등록·임대·가액·임대료·양도기한 등 요건도 갖춰야 합니다.

추가공제율은 귀국일부터 임대한 기간으로 계산하나요?

아닙니다. 두 등록과 실제 임대를 갖춘 날부터 적격 임대기간을 계산하며 비거주자 기간도 포함합니다(조세특례제한법 시행령 제97조의4 제2항). 폐지유형이 의무임대 종료로 자동말소된 사안은 자동말소일까지로 추가율을 정해 전체 양도차익에 적용합니다(사전-2025-법규재산-0557, 2025-07-30). 다만 2년 이상 거주한 1세대 1주택으로 표2를 적용받으면 추가공제는 적용하지 않습니다(조세특례제한법 제97조의4 제1항 단서).

비거주자 추가공제는 현행법에서 언제 끝나나요?

현행 제97조의4에는 비거주자의 추가공제를 2028-12-31에 끝낸다는 규정이 없습니다. 비거주자 제외와 2029-01-01 이후 양도분 적용은 정부안이고, 개별 주택의 적격요건과 자동말소 아파트 양도기한은 따로 확인해야 합니다(조세특례제한법 제97조의4, 소득세법 시행령 제167조의3 제11항).