부동산·양도 연계
【양도소득세】 임대주택 장기보유특별공제, 취득 당시 기준시가가 없으면 어떻게 계산하나요? (양도세 비과세 시리즈 58편)
최초 공시 전에 취득한 공동주택의 취득 당시 기준시가는 최초 공시가격을 그대로 쓰지 않고, 두 시점의 토지·건물 가액을 반영한 법정 산식으로 계산합니다(소득세법 시행령 제164조 제7항). 국세청은 조세특례제한법 제97조의3의 임대기간 중 양도차익을 계산할 때도 이 방법을 적용한다고 회신했습니다(사전-2026-법규재산-0794, 2026-06-26). 건물 가액이 없거나 두 시점의 합계액이 같은 경우에는 산식의 별도 준용 규정을 확인해야 합니다(소득세법 시행령 제164조 제5항·제7항·제8항). (2026-10-23 현행 법령 기준)
기준일 2026-10-23 · 최종 검토 2026-10-23 · 김대현 대표세무사
요점 정리
- ▪최초 공시 전에 취득한 공동주택의 취득 당시 기준시가는 최초 공시가격과 두 시점의 토지·건물 가액을 반영한 법정 산식으로 계산합니다.
- ▪건물가액이 없거나 두 시점의 합계액이 같다면 별도 준용 규정을 확인하며, 이미 있던 가격의 다음 고시를 기다리는 경우와 최초 공시 전 취득을 구분합니다.
- ▪계산한 취득일 기준시가는 임대기간분 양도차익을 나누는 데 쓰는 값입니다. 실제 취득가액·공제액·세액과 구분하고, 우대공제 적용 요건은 별도로 확인합니다.
예외·주의사항
본 글은 일반적인 세무 정보입니다. 실제 적용은 주택 유형, 등록·임대 이력, 최초 공시일과 적용 법령 및 가액 자료에 따라 달라집니다.
근거·출처
- ▪임대기간분 양도차익: 현행 70% 산식은 임대기간분에 한정. 종전 50%도 임대기간분을 기준시가로 산정합니다. (조세특례제한법 시행령, 제97조의3 제5항, 구 조세특례제한법 시행령, 제97조의3 제5항, (2021-02-17 신설))
- ▪최초 공시 전 취득: 최초 공시가격에 두 시점의 토지·건물 가액 비율을 반영합니다. (소득세법 제99조, 제1항 제1호, 소득세법 시행령, 제164조 제7항)
- ▪취득일 기준시가 회신: 임대기간분 양도차익 계산에 제7항 적용. 임대개시일 미공시까지 답한 회신은 아닙니다. (사전-2026-법규재산-0794, 2026-06-26)
- ▪건물가액 부재·합계액 동일: 제5항·제8항 준용 규정과 시행규칙 계산 방법을 확인합니다. (소득세법 시행령, 제164조 제5항·제7항·제8항, 소득세법 시행규칙, 제80조)
- ▪실지 취득가액과 구분: 산정한 취득일 기준시가는 실제 지급한 분양대금과 구분합니다. (소득세법 제100조 제1항)
자주 묻는 질문
- 최초 공시가격을 그대로 취득 당시 기준시가로 쓰면 되나요?
- 최초 공시 전에 취득한 공동주택은 최초 공시가격과 두 시점의 토지·건물 가액을 반영한 산식을 적용합니다. 건물가액 부재·합계액 동일 시의 준용 규정도 함께 확인해야 합니다(소득세법 시행령 제164조 제5항·제7항·제8항).
- 계산한 240,000,000원이 실제 취득가액인가요?
- 가공 사례의 240,000,000원은 임대기간분 양도차익을 계산할 때 필요한 취득일 기준시가입니다. 실제로 지급한 분양대금이나 공제액·세액을 뜻하지 않습니다(소득세법 제100조 제1항, 조세특례제한법 시행령 제97조의3 제5항).
- 임대개시일에도 최초 공시가격이 없으면 같은 회신으로 계산하나요?
- 사전-2026-법규재산-0794(2026-06-26)는 최초 공시 전에 취득한 공동주택의 취득 당시 기준시가에 관한 회신입니다. 임대개시일의 기준시가까지 이 회신만으로 확정하지 않고 해당 시점의 적용 근거를 별도로 확인해야 합니다.
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이 페이지는 2026-10-23에 네이버 블로그에 발행한 글의 요약판입니다. 사례와 계산 예시를 포함한 전체 내용은 원문에 있습니다.
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