【양도소득세】 같은 날 양도·취득, 기존 집 매각과 새집 구입 중 무엇이 앞선 거래일까요? (양도세 비과세 시리즈 54편)

요지 영상

요점 정리

• ▪1주택자가 기존 집을 팔고 새 집을 사는 일반 매매에서 세법상 양도일과 취득일이 같으면, 기존 집을 먼저 판 것으로 봅니다(사전-2022-법규재산-0369, 2022-03-30).
• ▪일반 매매의 거래일은 실제 대금 청산일이 원칙이며, 대금 청산일 불명·청산 전 등기는 등기접수일을 확인합니다. 계약일이나 잔금 예정일만 같아서는 부족합니다(소득세법 제98조, 소득세법 시행령 제162조 제1항 제1호·제2호).
• ▪보유·거주 등 비과세 요건은 따로 갖춰야 하며, 고가주택은 일부 과세될 수 있습니다. 하루 전 취득도 일시적 2주택 특례를 갖추면 비과세되지만, 재개발·재건축 이전고시에 따라 청산금 관련 양도와 신축주택 취득이 같은 시점에 생기는 경우에는 일반 매매의 선후 판단을 그대로 옮기기 어렵습니다(소득세법 제89조 제1항 제3호, 소득세법 시행령 제154조 제1항, 소득세법 시행령 제155조 제1항, 대구지방법원 2025구합20831, 2026-08-26, 상소·확정 여부 미확인).

자주 묻는 질문

새집 잔금을 먼저 보내면 기존 집 비과세를 잃나요?

1주택 교체를 위한 일반 매매에서 세법상 양도일과 취득일이 같다면 기존 집을 먼저 판 것으로 봅니다. 다만 보유·거주 등 비과세 요건은 따로 갖춰야 하고 고가주택은 일부 과세될 수 있습니다(사전-2022-법규재산-0369, 2022-03-30, 소득세법 제89조 제1항 제3호, 소득세법 시행령 제154조 제1항).

두 집의 계약일만 같아도 같은 날 양도·취득인가요?

일반 매매는 실제 대금 청산일이 원칙입니다. 청산일이 불분명하거나 청산 전에 등기했다면 등기접수일을 적용하므로, 계약일이나 잔금 예정일만 같아서는 같은 날 거래로 처리할 수 없습니다(소득세법 제98조, 소득세법 시행령 제162조 제1항 제1호·제2호).

새집을 하루 먼저 취득하면 무조건 과세되나요?

하루 먼저 새집을 취득해도 일시적 2주택 특례와 기존 집의 보유·거주 등 요건을 갖추면 비과세를 적용합니다. 신규취득일의 조정대상지역 여부와 경과규정에 따라 처분기한 2년·3년을 확인해야 하며 고가주택은 일부 과세될 수 있습니다(소득세법 시행령 제155조 제1항, 대통령령 제36737호 부칙 제2조, 소득세법 제89조 제1항 제3호).