【양도소득세】 한 필지 두 주택 중 한 채를 철거하면 마당도 비과세인가요? (양도세 비과세 시리즈 50편)

요점 정리

• ▪한 울타리의 두 주택 중 한 채를 양도 전에 실제 철거한 뒤 남은 집과 토지를 함께 팔면, 철거한 자리도 남은 집의 부수토지 요건으로 판단합니다(재산세과-2603, 2008-09-02).
• ▪양도일 현재 1세대 1주택과 보유요건(취득 당시 조정대상지역 주택은 거주요건 포함)을 갖춰야 합니다. 토지는 실제 주거생활공간 중 남은 건물의 정착면적에 지역별 배율을 곱한 면적 이내만 비과세 대상입니다(소득세법 제89조 제1항 제3호, 소득세법 시행령 제154조 제1항·제7항).
• ▪토지만 분할해 먼저 팔면 원칙적으로 비과세 대상에서 빠집니다. 집과 부수토지의 합계 실지거래가액이 1,200,000,000원을 넘는 고가주택은 양도차익을 법정 산식으로 안분해 일부 과세합니다(소득세법 시행규칙 제72조 제2항, 소득세법 시행령 제160조 제1항).

자주 묻는 질문

별채를 철거하면 마당 전체가 자동으로 비과세인가요?

철거만으로 마당 전체가 비과세되지는 않습니다. 남은 집이 양도일 현재 1세대 1주택과 보유요건(취득 당시 조정대상지역 주택은 거주요건 포함)을 갖추고, 토지도 실제 주거생활공간과 남은 건물 정착면적의 지역별 배율 한도를 충족해야 합니다(소득세법 제89조 제1항 제3호, 소득세법 시행령 제154조 제1항·제7항, 재산세과-2603, 2008-09-02).

멸실 신고가 양도 뒤로 늦어지면 주택 수는 어떻게 보나요?

주택 수는 신고일이 아니라 양도일 현재 실제로 철거됐는지로 판단하므로 실제 철거일을 자료로 남겨야 합니다(소득세법 시행령 제154조 제1항, 조심2025서2800, 2025-11-18).

철거한 토지만 먼저 팔아도 비과세인가요?

주택에 딸린 토지를 분할해 먼저 팔면 그 토지는 원칙적으로 비과세 부수토지에서 빠집니다. 협의매수·수용 등 법정 예외는 별도로 확인합니다(소득세법 시행규칙 제72조 제2항). 본채와 남은 토지는 나중의 양도일 현재 주택 수와 비과세 요건, 실제 사용면적과 법정 한도로 다시 판단합니다(소득세법 시행령 제154조 제1항·제7항).

남은 집과 마당을 함께 팔아 1,200,000,000원을 넘으면 어떻게 되나요?

다른 비과세 요건을 갖춘 고가주택도 양도차익을 법정 산식으로 안분해 일부 과세합니다. 1,200,000,000원을 넘는 매매대금 자체가 과세양도차익은 아닙니다(소득세법 제89조 제1항 제3호, 소득세법 시행령 제160조 제1항).