혼인이나 부모님 동거봉양으로 집이 두 채가 되면 몇 년 안에 팔아야 비과세인가요?(양도세 비과세 시리즈 18편)

요점 정리

• ▪기산일과 기간 — 혼인합가는 혼인한 날부터, 동거봉양 합가는 세대를 합친 날부터 각각 10년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1세대1주택으로 봅니다. 혼인합가의 10년은 2024년 11월 12일 이후 양도분부터이고 그 전은 5년이며, 동거봉양 합가의 10년은 2018년 2월 13일 이후 양도분부터입니다.
• ▪대상 주택 — 특례는 먼저 양도하는 주택 한 채에만 적용됩니다. 나중에 파는 집은 그때 따로 판정합니다.
• ▪별도 요건 — 먼저 파는 주택도 보유기간 2년, 취득 당시 조정대상지역이면 거주기간 2년까지 갖춰야 합니다(소득세법 시행령 제154조 제1항).
• ▪혼인합가의 두 경우 — 1주택자끼리의 혼인과 60세 이상 직계존속을 모시던 무주택자가 1주택자와 혼인하는 경우가 들어갑니다. 다만 혼인 당시 상대방이 2주택 이상이면 적용되지 않습니다.
• ▪동거봉양 합가의 요건 — 직계존속에는 배우자의 직계존속도 포함되고, 부모님 중 한 분만 모시면 해당하지 않습니다. 60세 미만이어도 예외 둘(제2호·제3호)이 있습니다.
• ▪고가주택 — 양도가액이 12억원을 넘으면 초과 비율만큼 과세되고, 장기보유특별공제액도 같은 비율로 줄어듭니다.
• ▪중첩 — 일시적 2주택 특례와는 겹쳐 쓸 수 있지만, 혼인합가에서 세 특례를 한꺼번에 겹치는 것은 허용되지 않습니다.

자주 묻는 질문

배우자가 될 사람이 3주택자여도 혼인합가 특례를 받을 수 있나요?

받을 수 없습니다. 혼인 당시 1주택자가 혼인 당시 3주택자와 혼인해 1세대가 4주택이 되면 소득세법 시행령 제155조 제5항을 적용받을 수 없습니다(국세청 서면-2024-법규재산-0277, 2024-10-16).

부모님 중 어머니와만 합가해도 동거봉양 특례를 받나요?

받지 못합니다. 아버지와 생계를 달리하는 상태에서 어머니와만 합가한 경우는 소득세법 시행령 제155조 제4항의 동거봉양 합가가 아닙니다(국세청 사전-2022-법규재산-0653, 2022-07-18).

두 채 중 아무 집이나 골라 먼저 팔면 되나요?

그렇지 않습니다. 특례는 먼저 양도하는 주택 한 채에만 적용되고, 나중에 파는 집은 그 시점의 주택 수로 따로 판정합니다(소득세법 시행령 제155조 제4항·제5항).