임대하던 집까지 다 정리했는데, 거주하던 집을 또 팔아도 비과세를 다시 받을 수 있나요? (양도세 비과세 시리즈 22편)

요점 정리

• ▪생애 한 차례 제한 — 2025년 2월 28일 이후 양도하는 분부터 폐지됐습니다. 취득일이 아니라 양도일 기준입니다(소득세법 시행령 제155조 제20항, 같은 영 부칙 제14조).
• ▪두 번째 집을 임대 등록하거나 어린이집으로 사용한 적이 없으면 — 기간 안분 없이 전체 기간분이 비과세 판정 대상입니다(사전-2025-법규재산-1062).
• ▪두 번째 집을 임대 등록하거나 어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 다른 거주주택을 판 적이 있으면 — 직전거주주택 양도일 후의 기간분만 비과세 판정 대상입니다(소득세법 시행령 제155조 제20항 각 호 외의 부분 후단).
• ▪임대주택을 모두 팔았어도 — 직전거주주택보유주택이면 기간 안분 제한이 그대로 적용됩니다(같은 영 제154조 제10항).

자주 묻는 질문

첫 번째 거주주택을 2024년에 팔았는데 이번에 파는 집도 비과세되나요?

두 번째 거주주택의 양도일이 2025년 2월 28일 이후라면 생애 한 차례 제한 없이 특례를 다시 적용받을 수 있습니다. 거주기간 2년 등 제155조 제20항 각 호와 제154조 제1항 요건은 따로 갖춰야 합니다(소득세법 시행령 제155조 제20항, 같은 영 부칙 제14조). 첫 번째 거주주택을 판 시점이 아니라 이번에 파는 집의 양도일이 기준입니다.

재차 비과세는 몇 번까지 받을 수 있나요?

현행 소득세법 시행령 제155조 제20항 전단에는 횟수를 제한하는 문구가 없습니다. 다만 몇 번까지 된다고 밝힌 국세청 회신은 확인되지 않았습니다.

임대주택을 다 팔았으면 기간 안분 제한도 없어지나요?

없어지지 않습니다. 소득세법 시행령 제154조 제10항의 두 요건(임대 등록 사실, 직전거주주택보유주택 해당)을 모두 충족하면 직전거주주택 양도일 후 기간분만 비과세 판정 대상입니다.

2025년 2월 28일 전에 이미 두 번째 거주주택을 팔았다면 어떻게 되나요?

그 개정 전 양도분은 재차 비과세를 받지 못했습니다. 국세청은 서면-2025-부동산-3080(2025-09-04)에서 기획재정부 재산세제과-192(2020-02-18)를 인용해 같은 취지로 회신했습니다.