조정대상지역 거주요건, 해제돼도 유지되나요? (양도세 비과세 시리즈 9편)

요점 정리

• ▪판정 시점 — 거주요건은 취득 당시 조정대상지역이었는지로 정하며, 그 뒤 해제되거나 새로 지정돼도 취득 당시 기준을 그대로 적용합니다.
• ▪2017년 8월 2일 이전 취득분 — 거주요건 자체가 없습니다. 다만 매매계약으로 취득한 경우에 적용하는 부칙 제2조 제2항 제2호는 증여받은 분양권에 쓰지 못합니다.
• ▪공고 전 계약분 — 계약 체결과 계약금 지급이 모두 공고 전이고 계약금 지급일 현재 무주택이면 거주기간의 제한을 받지 않습니다. 계약금을 나눠 낸 경우는 국세청과 조세심판원의 결론이 다릅니다.
• ▪면제 사유 — 보유기간과 거주기간을 모두 면제하는 것은 건설·공공매입임대주택에서 임차일부터 양도일까지 세대전원 5년 거주, 사업인정 고시일 전 취득분의 협의매수·수용, 해외이주나 1년 이상 계속 국외거주가 필요한 취학·근무로 세대전원 출국(출국일 현재 1주택, 출국일부터 2년 이내 양도), 1년 이상 거주 후 부득이한 사유, 재건축 대체주택입니다. 거주기간만 면제하는 것은 공고 전 계약, 장기저당담보주택, 상생임대주택입니다. 여기에 삭제된 제4호의 경과조치가 따로 붙습니다.
• ▪거주기간 입증 — 주민등록표는 입증 편의를 위한 것일 뿐이고, 실제 거주 여부를 납세의무자가 입증해야 합니다.

자주 묻는 질문

계약금을 여러 번에 나눠 냈어도 거주요건이 없어지나요?

2017년 8월 2일 이전 매매계약에 관한 부칙 제2조 제2항 제2호에서는 다툼이 있습니다. 국세청과 기획재정부는 계약금을 완납해야 한다는 입장이지만(기획재정부 재산세제과-316), 조세심판원은 2025년과 2026년 두 차례 분양계약서의 분납 일정에 따른 일부 계약금 지급을 부칙 적용 대상으로 인정해 2025서2287에서는 경정청구 거부처분을, 2025서3501에서는 양도소득세 부과처분을 취소했습니다.

조정대상지역에서 해제된 뒤에 산 집도 거주요건이 붙나요?

붙지 않습니다. 조정대상지역 여부는 취득 당시로 판단하므로, 취득할 때 이미 해제돼 있었다면 그 뒤 다시 지정되더라도 거주기간의 제한을 받지 않습니다(서면-2022-부동산-0565, 사전-2026-법규재산-0047).

거주기간은 전입신고만 해 두면 인정되나요?

아닙니다. 원칙은 실제 거주한 기간이고, 주민등록표 기재는 사실관계가 불분명할 때 쓰는 입증 편의 규정입니다(집행기준 89-154-20, 대구고등법원 2024누10615).

취득 당시 조정대상지역이 아니었던 12억원 초과 주택도 거주요건이 있나요?

취득 당시 조정대상지역이 아니었으면 비과세 거주요건은 없지만, 장기보유특별공제 표 2를 적용받으려면 조정대상지역과 무관하게 거주 2년이 필요합니다(소득세법 제95조 제2항 단서, 시행령 제159조의4). 상생임대주택 특례에 해당하면 이 표 2의 거주요건도 적용하지 않습니다(소득세법 시행령 제155조의3 제1항).