공익사업으로 수용되면 주택을 두 채 보유해도 비과세인가요?

양도일 현재 2주택 이상이면 원칙적으로 적용하지 않습니다. 일시적 2주택 등 별도 특례의 요건을 갖췄는지 대조해야 합니다(소득세법 시행령 제154조 제1항·제155조 제1항).

고시 전에 취득한 집을 개인에게 팔면 기간을 면제하나요?

사인 간 일반 매매에는 수용의 보유·거주기간 면제를 적용하지 않습니다. 사업시행자에게 법에 따른 협의매수·수용으로 양도하는 경우와 구분합니다(소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 가목).

수용 후 남은 땅은 다시 수용되어야 비과세인가요?

수용 비과세 대상 주택의 잔존 부수토지라면 다시 수용되지 않아도 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내 양도 요건을 확인합니다. 잔존분의 범위와 나머지 비과세 요건을 함께 갖춰야 합니다(소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호·제155조 제1항).

부동산·양도 연계

【양도소득세】 공익사업 수용 주택, 2년 안 채워도 비과세를 받을 수 있나요? (양도세 비과세 시리즈 40편)

사업인정고시일 전에 취득한 1세대 1주택을 사업시행자에게 협의매수·수용으로 양도하면 보유·거주기간 제한을 받지 않습니다(소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 가목). 사인 간 매매는 제외하고, 양도일 현재 2주택 이상이면 원칙적으로 적용하지 않으나 일시적 2주택 등 별도 특례는 확인합니다. 잔존주택·부수토지는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내 양도해야 하며, 고가주택과 부수토지 면적 제한도 적용합니다(소득세법 제89조 제1항 제3호, 시행령 제154조 제1항 제2호). (2026-10-09 현행 법령 기준)

기준일 2026-10-09 · 최종 검토 2026-10-09 · 김대현 대표세무사

요점 정리

▪사업인정고시일 전 취득한 1세대 1주택을 사업시행자에게 협의매수·수용으로 양도하면 보유·거주기간을 면제합니다. 사인 간 매매는 제외합니다.
▪양도일 현재 2주택 이상이면 원칙적으로 적용하지 않습니다. 일시적 2주택 등 별도 특례의 요건은 따로 확인합니다.
▪수용 비과세 대상 주택의 잔존주택·부수토지는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내 양도 요건을 확인합니다.

예외·주의사항

본 글은 일반 정보 제공 목적입니다. 개별 사례는 취득원인과 취득일, 사업인정고시일, 양도일의 주택 수, 보상 대상 및 양도 방식, 전체 양도가액과 부수토지 면적에 따라 결론이 달라집니다.

근거·출처

▪1세대 1주택 비과세는 고가주택과 법정 면적을 넘는 부수토지를 제외합니다. 고시 전 취득한 주택·부수토지가 법에 따라 협의매수·수용되면 보유·거주기간 제한을 면제하고 잔존분은 5년 기한을 적용합니다(소득세법 제89조 제1항 제3호, 시행령 제154조 제1항 제2호 가목).
▪일시적 2주택 중 종전주택의 수용은 취득 간격 요건의 예외가 있지만 처분기한 등은 확인해야 합니다. 상속주택 특례는 요건을 갖춘 일반주택 양도에 적용합니다(소득세법 시행령 제155조 제1항·제2항).
▪토지보상법상 사업인정은 관보 고시일부터 효력이 발생합니다. 보상 안내일과 고시일을 구분합니다(토지보상법 제20조·제22조).
▪주택과 부수토지 보상금이 시차를 두고 지급되면 전체를 하나의 거래로 보아 비과세 규정을 적용합니다. 부수토지만 수용되는 경우는 구분합니다. 회신의 참고 표는 서울고등법원 2011누34667(2012-04-04, 상고포기)과 수원지방법원 2011구합7114(2011-09-01)를 주택과 부수토지 일부의 동시 수용을 요구한 판결로 분류합니다(부동산거래관리과-489, 2012-09-13).
▪비과세 요건을 갖춘 주택 수용 후 다른 주택을 취득하고 잔존 부수토지를 5년 이내 양도한 경우 종전 주택 수용에 포함합니다(사전-2024-법규재산-0368, 2024-09-06).
▪부수토지만 수용되고 주택은 제3자에게 양도된 사실관계에서 부수토지에 비과세를 적용하지 않습니다(기준-2022-법규재산-0128, 2025-06-30).
▪개정 시행 전 먼저 수용된 토지에는 이후 건물이 수용돼도 개정된 용도지역 기준시점을 적용하지 않습니다(사전-2026-법규재산-0245, 2026-04-03; 서면-2024-부동산-3847, 2026-06-25).

자주 묻는 질문

공익사업으로 수용되면 주택을 두 채 보유해도 비과세인가요?: 양도일 현재 2주택 이상이면 원칙적으로 적용하지 않습니다. 일시적 2주택 등 별도 특례의 요건을 갖췄는지 대조해야 합니다(소득세법 시행령 제154조 제1항·제155조 제1항).
고시 전에 취득한 집을 개인에게 팔면 기간을 면제하나요?: 사인 간 일반 매매에는 수용의 보유·거주기간 면제를 적용하지 않습니다. 사업시행자에게 법에 따른 협의매수·수용으로 양도하는 경우와 구분합니다(소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 가목).
수용 후 남은 땅은 다시 수용되어야 비과세인가요?: 수용 비과세 대상 주택의 잔존 부수토지라면 다시 수용되지 않아도 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내 양도 요건을 확인합니다. 잔존분의 범위와 나머지 비과세 요건을 함께 갖춰야 합니다(소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호·제155조 제1항).

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이 페이지는 2026-10-09에 네이버 블로그에 발행한 글의 요약판입니다. 사례와 계산 예시를 포함한 전체 내용은 원문에 있습니다.

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