형제와 공동으로 상속받은 집이 있으면 다른 집을 팔 때 주택 수에 들어가나요?(양도세 비과세 시리즈 15편)

요점 정리

• ▪원칙과 예외 — 공동소유 주택은 각 공동 소유자의 주택으로 보는 것이 원칙입니다(소득세법 시행령 제154조의2). 다만 제154조제1항을 적용할 때 그 공동상속주택 외의 다른 주택을 양도하면 지분이 적어도 주택 수에서 빠지되, 최대지분자에게는 그대로 포함됩니다(같은 영 제155조 제3항).
• ▪1단계 — 피상속인이 상속개시 당시 두 채 이상을 소유했다면, 피상속인의 소유기간·피상속인의 거주기간·상속개시 당시 피상속인의 거주 여부·기준시가 순으로 정한 1채만 공동상속주택이 되고, 기준시가마저 같으면 상속인이 선택합니다. 나머지는 지분과 관계없이 주택 수에 들어갑니다(소득세법 시행령 제155조 제2항 제1호부터 제4호까지).
• ▪2단계 — 그 한 채는 최대지분자의 주택으로 보고, 최대지분자가 둘 이상이면 그중 거주자, 그다음 최연장자의 주택으로 봅니다.
• ▪협의분할 전 — 법정상속분대로 보고, 이후 협의분할로 지분이 바뀌면 등기일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 추가납부 의무가 생길 수 있습니다.
• ▪최대지분 증여 — 나중에 최대지분을 증여받으면 그날부터 3년 안에 일반주택을 팔아야 하고, 그 일반주택도 소득세법 시행령 제154조 제1항의 보유·거주기간 등 나머지 요건을 갖춰야 1세대1주택으로 인정받습니다.

자주 묻는 질문

공동상속받은 집이 한 채뿐이면 선순위를 따질 필요가 없나요?

아닙니다. 피상속인이 상속개시 당시 두 채 이상을 소유했다면, 내가 그중 한 채만 물려받았어도 그 채가 선순위인지부터 따집니다. 선순위가 아니면 지분과 관계없이 주택 수에 들어갑니다(조심 2020전8566, 2021-05-06 의결).

형제 중 나이가 제일 많으면 그 집이 제 주택이 되나요?

아닙니다. 최연장자 순위는 상속지분이 가장 큰 사람들 중에서만 적용됩니다. 소수지분자는 나이가 많아도 후보가 되지 않습니다(소득세법 시행령 제155조 제3항 단서 및 같은 항 제3호).

협의분할을 안 하고 오래 두면 세금이 유리한가요?

꼭 그렇지는 않습니다. 협의분할 전에는 법정상속분대로 보므로 당장은 유리할 수 있지만, 일반주택을 먼저 양도한 뒤 국세기본법 제26조의2의 부과제척기간 내에 협의분할 등기해 비과세를 못 받게 되면 등기일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 추가로 세금을 신고·납부해야 합니다(소득세법 시행령 제155조 제19항 단서).