집보다 넓은 마당, 어디까지 비과세되는 부수토지인가요? (양도세 비과세 시리즈 10편)

요점 정리

• ▪배율 4칸 — 수도권 도시지역의 주거·상업·공업지역 3배, 수도권 도시지역의 녹지지역과 수도권 밖 도시지역 5배, 그 밖의 토지 10배이며 2022년 1월 1일 이후 양도분부터 적용합니다.
• ▪정착면적 — 바닥면적도 연면적도 아닌 건축면적이 기준이고, 공부상 면적을 씁니다.
• ▪초과분 — 비사업용 토지로 볼 수 있지만 기간기준과 부득이한 사유 예외가 있어 무조건 중과되지 않습니다.
• ▪딸린 토지 — 경제적 일체를 이루고 사회통념상 주거생활공간으로 인정돼야 하며, 1필지가 아니어도 됩니다.
• ▪판정 시점 — 용도지역은 양도일 현재로 보되, 사업인정 고시일 전에 취득한 토지가 협의매수·수용되면 고시일 전날을 기준으로 합니다.

자주 묻는 질문

배율을 넘는 땅이 있으면 무조건 세금이 더 나오나요?

아닙니다. 배율 초과분은 비사업용 토지로 볼 수 있지만, 소유기간에 따른 기간기준을 채우지 못했거나 부득이한 사유가 있는 기간은 비사업용 토지로 보지 않습니다(소득세법 제104조의3 제1항·제2항, 같은 법 시행령 제168조의6·제168조의14).

정착면적을 잴 때 항공사진으로 측정해도 되나요?

안 됩니다. 조세심판원은 항공사진 판독 면적은 산정 근거가 불분명하다는 이유로 배척하고, 건축물대장과 등기부의 공부상 면적을 정착면적으로 인정했습니다(조심 2023광9892, 2024-12-24).

주차장이나 텃밭도 딸린 토지에 들어가나요?

경우에 따라 다릅니다. 주거생활공간으로 쓰는 주차장은 인정되지만, 텃밭이나 농지로 실제 경작한 땅은 부수토지로 인정되지 않습니다(대전지방법원 2021구단100672, 2021-09-02 / 춘천지방법원 강릉지원 2024구합30152, 2024-07-10).