겸용주택이 12억원을 넘으면 상가 부분 양도세는 어떻게 계산하나요? (양도세 비과세 시리즈 13편)

요점 정리

• ▪12억원 판정 — 주택 연면적이 상가 연면적보다 넓어 전부를 주택으로 보는 경우, 겸용주택이 12억원을 넘는지는 상가 가액까지 포함한 전체 실지거래가액으로 판정합니다(소득세법 시행령 제154조 제3항 본문, 제156조 제2항).
• ▪계산 경계 — 전체가 12억원을 넘으면 2022년 1월 1일 이후 양도분부터 양도차익과 장기보유특별공제를 계산할 때 상가 부분을 주택으로 보지 않습니다(소득세법 시행령 제160조 제1항, 대통령령 제30395호 부칙 제42조).
• ▪주택 부분 산식 — 12억원은 주택 부분의 양도가액에서만 빼고 상가와 안분하지 않으며, 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이면 표 2의 공제율을 합산해 80%까지 공제받습니다(소득세법 시행령 제160조 제1항, 소득세법 제95조 제2항).
• ▪상가 부분 과세 — 전체가 12억원을 넘으면 상가 부분은 12억원을 넘는 비율과 상관없이 양도차익 전액이 과세되고, 보유기간별 공제율만 있는 표 1을 적용합니다(소득세법 제95조 제2항 본문, 사전-2022-법규재산-0427).
• ▪양도가액 안분 — 계약서에 구분된 가액이 없으면 기준시가 비율로 주택 부분과 상가 부분의 가액을 나눕니다(소득세법 제100조 제2항·제3항).
• ▪구법과의 차이 — 2022년 1월 1일 전에 양도한 자산은 전체를 하나의 고가주택으로 보는 종전 규정에 따릅니다(대통령령 제30395호 부칙 제42조).

자주 묻는 질문

겸용주택이 12억원을 넘는지는 상가 값도 포함해서 보나요?

겸용주택이 12억원을 넘는지는, 주택 연면적이 상가 연면적보다 넓어 전부를 주택으로 보는 경우 상가 가액까지 포함한 전체 실지거래가액으로 판정합니다(소득세법 시행령 제154조 제3항 본문, 제156조 제2항).

12억원을 넘으면 상가 부분도 주택으로 계산되나요?

2022년 1월 1일 이후 양도분부터는 상가 부분을 주택으로 보지 않고 계산합니다(소득세법 시행령 제160조 제1항 괄호). 그 전에 양도한 자산은 종전 규정에 따릅니다(대통령령 제30395호 부칙 제42조).

상가 부분에도 12억원을 넘는 비율만큼만 과세되나요?

아닙니다. 12억원은 주택 부분의 양도가액에서만 빼고 상가와는 안분하지 않으므로, 상가 부분은 양도차익 전액이 과세대상입니다(소득세법 시행령 제160조 제1항).

상가 부분에도 표 2의 80% 공제를 받을 수 있나요?

받을 수 없습니다. 표 2는 대통령령으로 정하는 1세대 1주택에만 적용하므로 상가 부분에는 보유기간별 공제율만 있는 표 1을 적용합니다(소득세법 제95조 제2항, 사전-2022-법규재산-0427).