주택 수에 오피스텔도 들어가나요? (양도세 비과세 시리즈 7편)

요점 정리

• ▪판정 기준 — 구조와 실제 사용 용도로 주택 여부를 정합니다. 용도가 분명하지 않으면 공부상 용도를 따릅니다(소득세법 제88조 제7호). 법률상 구조 요건은 2024-01-01 시행됐고, 별도의 출입문·화장실·취사시설이라는 구체적 기준은 소득세법 시행령 제152조의4에 따라 2024-02-29 시행됐습니다.
• ▪오피스텔 — 사무실로 쓰고 도시가스·재산세까지 뒷받침돼 주택에서 빠진 사례가 있지만(조심 2016중1313), 실제 거주 중이면 최근 판결은 대부분 주택으로 봅니다(서울고등법원 2023누72754 판결).
• ▪기숙사 — 공장에 딸린 합숙소는 주택이 아니지만, 병원을 운영하는 개인사업자가 사원용 숙소로 쓰려고 취득한 아파트는 주택입니다(국세청 양도소득세 집행기준 89-154-12).
• ▪부수토지 — 다른 세대원끼리 건물과 땅을 나눠 가지면 땅만 가진 사람은 주택 소유자가 아니지만, 명의만 다르고 실질적으로 소유하고 있다면 주택 소유자로 봅니다(서면인터넷방문상담5팀-918).
• ▪취득세 — 다주택자 등에 대한 중과세율을 적용할 때는 양도세와 다른 기준인 재산세 과세 현황으로 오피스텔의 주택 수를 정합니다(지방세법 제13조의3 제4호). 2020-08-12 이후 취득분부터 적용하되, 그 전에 매매계약을 맺은 경우는 제외합니다(지방세법 부칙 제3조·제7조(법률 제17473호, 2020-08-12)).

자주 묻는 질문

오피스텔은 무조건 주택 수에서 빠지나요?

아닙니다. 사무실로 사용한 사실과 도시가스·재산세 등 정황이 함께 확인돼 주택에서 빠진 사례가 있는 반면(조심 2016중1313), 임차인이 실제 거주한 오피스텔은 최근 판결에서 대부분 주택으로 봅니다(서울고등법원 2025. 1. 16. 선고 2023누72754 판결).

사업자등록을 해두면 오피스텔이 주택이 아니라고 인정받을 수 있나요?

사업자등록 하나만으로는 부족합니다. 임대내역·재산세 과세 현황·전입신고 등 여러 사실을 함께 봅니다(조심 2016중1313).

기숙사로 쓰면 항상 주택 수에서 빠지나요?

아닙니다. 공장에 딸린 합숙소만 주택이 아니고, 병원을 운영하는 개인사업자가 사원용 숙소로 쓰려고 취득한 아파트는 주택입니다(국세청 양도소득세 집행기준 89-154-12).

부모가 땅만 갖고 자녀가 건물을 가지면 부모도 주택 소유자인가요?

아닙니다. 다만 명의만 다르고 실제로는 그 주택을 그대로 소유하고 있다면 주택 소유자로 봅니다(서면인터넷방문상담5팀-918).