서비스드 레지던스로 운영하는 아파트, 주택 수에 들어가나요? (양도세 비과세 시리즈 11편)

요점 정리

• ▪이름과 공부상 용도 — 서비스드 레지던스나 생활숙박시설이라는 이름은 결론을 만들지 않습니다. 허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이, 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 출입문·화장실·취사시설을 갖추고 양도일 현재 사실상 주거용으로 쓰고 있는지로 봅니다. 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따릅니다(소득세법 제88조 제7호, 소득세법 시행령 제152조의4).
• ▪위탁 운영 — 소유자가 들어가 살 수도 세를 놓을 수도 없는 계약 아래 호텔식 서비스로 운영된 아파트를 주택 수에서 제외하는 것이 타당하다고 본 심판례가 있습니다(국심2007서3770). 1세대 3주택 중과세율을 다툰 사건입니다.
• ▪주거가 섞이면 — 세대원이 그 건물로 거소를 옮겨 주택으로 사용하면 겸용주택으로 보고, 숙박용 부분이 넓거나 같으면 주택 외의 부분을 주택으로 보지 않습니다(국세청 양도소득세 집행기준 89-154-11(펜션), 소득세법 시행령 제154조 제3항 단서).
• ▪국세청 회신 — 숙박용역을 제공하는 건물에 관한 양도소득세 회신은 결론을 내지 않고 사실판단으로 넘깁니다.
• ▪사업자등록·전입신고 — 어느 쪽도 그것만으로 결론을 만들지 않습니다(조심 2022서0110, 조심 2018서3892).

자주 묻는 질문

숙박업으로 사업자등록을 하면 주택 수에서 제외되나요?

아닙니다. 국세청은 "공부상 용도 또는 사업자등록 여부와 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물"인지로 판단한다고 회신했습니다(서면인터넷방문상담5팀-3335, 2007-12-28). 반대로 사업자등록이 없어도 사실상 숙박업으로 본 결정이 있습니다(조심 2022서0110, 2022-07-11).

전입신고가 되어 있으면 주택인가요?

그것만으로는 주택이 되지 않습니다. 조세심판원은 전입자가 18명인 건물도 숙박업 사업장으로 보았습니다(조심 2018서3892, 2018-12-10).

위탁운영 계약만 맺고 실제 투숙이 없으면 어떻게 되나요?

사실관계로 판단합니다. 이 경우를 정면으로 다룬 국세청 해석은 확인되지 않았습니다. 국세심판원이 주택 수에서 제외한 사례에서는 계약상 제약과 호텔식 서비스, 사실상 취사가 어려운 구조, 실제 투숙 내역이 함께 인정됐습니다(국심2007서3770, 2008-01-28).