자동말소된 임대주택과 살던 집, 어느 쪽을 먼저 팔아야 하나요?(양도세 비과세 시리즈 17편)

요점 정리

• ▪원칙 — 거주주택의 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이고 제20항 제2호 요건이 서 있으며 말소일부터 5년이 지나지 않았다면 거주주택을 먼저 팝니다. 거주주택은 1주택으로 보아 비과세 요건을 적용받고 실지거래가액 합계가 12억원을 넘으면 양도차익에 양도가액에서 12억원을 뺀 금액이 양도가액에서 차지하는 비율을 곱한 금액이 과세되며, 뒤에 파는 임대주택은 한 채만 있는 상태의 양도가 됩니다(소득세법 시행령 제155조 제20항·제23항 제2호).
• ▪5년 — 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 경우, 말소된 이후 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 임대기간요건을 갖춘 것으로 봅니다. 대상은 2020년 8월 18일 당시 등록된 아파트 민간매입 장기일반민간임대주택과 단기민간임대주택 두 유형입니다.
• ▪임대주택 쪽 요건 — 양도일 현재 사업자등록, 민간임대주택 등록과 임대, 임대료등 증가율 100분의 5 이하 세 가지를 원칙적으로 모두 갖춰야 합니다. 증액 청구는 계약 체결이나 종전 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다.
• ▪기준시가 — 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등은 임대개시일 당시 기준시가가 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하여야 하고, 건설임대주택 중 장기일반민간임대주택등은 9억원입니다.
• ▪요건이 무너지면 — 거주주택을 먼저 파는 양도가 두 채 보유 상태의 양도가 되므로 임대주택을 먼저 파는 쪽을 따집니다.
• ▪중과 — 조정대상지역 2주택 중과 대상이 되면 기본세율에 20%포인트가 더해지고 장기보유특별공제도 받지 못합니다. 한시배제의 원칙 기한은 2026년 5월 9일 양도분까지로 이미 지났고, 남은 경로는 시행령이 정한 표에 열거된 지역의 주택으로 한정됩니다.

자주 묻는 질문

자동말소된 임대주택이 있으면 거주주택을 언제까지 팔아야 하나요?

등록이 말소된 이후 5년 이내에 양도해야 합니다. 제20항과 소득세법 시행령 제154조 제1항의 나머지 요건은 따로 확인해야 합니다. 임대주택이 두 채 이상이면 가장 먼저 말소되는 주택의 말소 시점부터 셉니다(소득세법 시행령 제155조 제23항 제2호).

임대료를 5% 안에서 올렸는데 반년 만에 또 올렸습니다. 괜찮은가요?

괜찮지 않습니다. 임대료등의 증액 청구는 임대차계약을 체결하거나 종전 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하므로 이 요건이 무너집니다(소득세법 시행령 제155조 제20항 제2호).

공시가격이 6억원을 넘으면 특례를 못 받나요?

기준 시점은 임대를 시작한 날입니다. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등은 임대개시일 당시 기준시가가 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하여야 하고, 건설임대주택 중 장기일반민간임대주택등은 9억원입니다(소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 마목·바목).

세대에 분양권이 하나 있어도 거주주택 특례를 받을 수 있나요?

받지 못합니다. 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 함께 보유하다가 그 주택을 양도하면 1세대1주택 비과세를 적용하지 않고, 거주주택 특례도 같은 규정을 적용하는 구조입니다(소득세법 제89조 제2항).