주택연금 가입한 집, 2년을 살지 않아도 1세대1주택 비과세가 되나요?(양도세 비과세 시리즈 25편)

요점 정리

• ▪장기저당담보주택 특례는 거주기간 제한만 없애고, 보유기간 2년 요건은 그대로 필요합니다(소득세법 시행령 제155조의2 제1항, 같은 영 제154조 제1항 본문). (2026년 9월 23일 현재 이 조문을 고치는 개정령은 공포되지 않았고, 입법예고안(재정경제부공고 제2026-222호)도 제155조의2·제154조 제1항·제159조의4를 개정 대상에 넣지 않았습니다.)
• ▪주택연금에 가입했다고 곧바로 이 특례가 붙는 것은 아니고, 계약이 나이·기간·상환 조건 3개를 갖췄는지 계약서로 확인해야 합니다.
• ▪계약기간 만료 이전에 팔면 거주기간 면제와 동거봉양 합가 특례를 모두 적용받지 못합니다(같은 조 제3항).
• ▪동거봉양 합가로 2주택이 되면 먼저 파는 주택에 특례가 적용되고, 제2항에 직계존속 나이 문언은 따로 없지만, 장기저당담보주택 자체가 계약체결일 현재 담보를 제공한 가입자 60세 이상 요건을 갖춰야 합니다.
• ▪12억원을 넘는 고가주택은 초과분에 과세하고, 장기보유특별공제 표 2는 보유기간 중 거주기간 2년 이상일 때만 적용합니다.

자주 묻는 질문

주택연금에 가입만 하면 2년을 살지 않아도 비과세를 받을 수 있나요?

가입만으로는 안 됩니다. 계약이 소득세법 시행령 제155조의2 제1항의 요건 3개(계약체결일 현재 담보 제공 가입자 60세 이상, 계약기간 10년 이상, 만기 일시상환)를 모두 갖추고 계약기간이 끝난 뒤 팔아야 거주기간 제한만 없어집니다.

장기저당담보주택도 보유기간 2년을 채워야 하나요?

채워야 합니다. 이 특례는 거주기간의 제한만 없애고 보유기간 2년 요건은 그대로 둡니다(소득세법 시행령 제154조 제1항 본문).

종신형 주택연금은 이 특례를 받을 수 없나요?

조문만으로 바로 답하기 어렵습니다. 종신 방식에는 계약기간·만기를 숫자로 정한 문언이 없어, 계약서를 놓고 요건 3개에 맞는지 하나씩 확인해야 합니다.

계약기간이 끝나기 전에 팔면 어떻게 되나요?

이 특례를 적용받지 못합니다. 계약기간 만료 이전에 팔면 거주기간 면제(제1항)와 동거봉양 합가 특례(제2항) 모두 적용하지 않습니다(소득세법 시행령 제155조의2 제3항).