다가구주택 옥탑을 무단 증축하면 1세대1주택 비과세가 깨지나요?(양도세 비과세 시리즈 14편)

요점 정리

• ▪다가구주택의 요건 — 주택으로 쓰는 층수 3개 층 이하, 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적 합계 660제곱미터 이하, 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대) 이하를 모두 갖추고 공동주택에 해당하지 않아야 합니다.
• ▪옥탑과 필로티 — 사람이 사는 옥탑은 층수에 들어가고, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 주차장으로 쓰면서 나머지 부분을 주택 외 용도로 쓸 때만 그 1층이 층수에서 빠집니다.
• ▪요건을 벗어난 뒤 — 소득세법 시행령 제155조제15항은 적용하지 않고, 실질에 있어 공동주택으로 보아 구획마다 1채가 됩니다.
• ▪판단 기준시 — 양도 당시를 기준으로 하며, 주거시설을 철거한 상태라면 다가구주택으로 인정받을 수 있습니다.
• ▪세금 차이 — 같은 가정 사례에서 다세대로 보면 국세 산출세액이 3,765,000원에서 155,460,000원으로 늘어납니다.

자주 묻는 질문

다가구주택 옥탑에 세를 놓지 않고 비워두면 주택으로 안 보나요?

비어 있어도 구조와 기능이 주거용으로 유지·관리되어 언제든 주택으로 쓸 수 있는 상태라면 주택으로 봅니다(대법원 2005. 4. 28. 선고 2004두14960 판결). 주거시설을 실제로 철거해야 주택이 아니게 됩니다.

1층을 필로티 주차장으로 만들면 무조건 층수에서 빠지나요?

아닙니다. 1층 전부 또는 일부를 필로티 주차장으로 쓰고 나머지 부분까지 주택이 아닌 용도로 써야 그 층이 층수에서 빠집니다(건축법 시행령 별표 1 제1호 다목 1) 단서). 나머지 부분을 주택으로 쓰면 빠지지 않습니다.

다가구주택이 여러 채가 되면 전부 과세되나요?

아닙니다. 같은 날 함께 팔아도 거주자가 선택하는 순서에 따라 양도한 것으로 보아, 선택한 1채는 비과세 판정을 받을 수 있습니다(소득세법 시행령 제154조제9항).