상생임대주택, 반전세 보증금을 5% 넘게 올려도 거주요건이 면제되나요?(양도세 비과세 시리즈 27편)

요점 정리

• ▪요건 — 양도 당시 국내 1주택인 1세대가 임대보증금·임대료를 5% 넘게 올리지 않고 2026-12-31까지 계약을 체결(계약금 증빙)하고 임대를 개시하며, 직전 1년 6개월·상생 2년 이상 실제 임대한 뒤 양도하면 거주기간 요건을 면제받습니다(소득세법 시행령 제155조의3 제1항). 보유기간 2년은 그대로 필요합니다(소득세법 시행령 제154조 제1항).
• ▪반전세 환산 — 보증금과 월세를 전환해 비교하며(기획재정부 10문 10답 Q10(2022-06-24)의 예시와 같은 방식), 계약 체결 당시 기준금리로 계산해 보고 기준일을 적어 둡니다(소득세법 시행령 제155조의3 제2항).
• ▪직전임대차계약 — 주택을 취득한 뒤(취득일 당일 포함, 전 소유자 계약을 같은 내용으로 다시 쓴 경우 제외)에 맺은 계약만 인정되고, 임대인 지위가 승계된 계약은 인정되지 않습니다. 1년 6개월·2년은 실제 임대기간으로 판정합니다(소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제1호 괄호, 제2호·제3호).
• ▪고가주택 — 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분에 해당하는 양도차익은 과세됩니다(소득세법 제89조 제1항 제3호, 제95조 제3항, 소득세법 시행령 제160조 제1항).
• ▪신고 — 양도소득세 과세표준 신고기한까지 특례적용신고서에 두 계약서를 첨부해 제출해야 합니다(소득세법 시행령 제155조의3 제5항).

자주 묻는 질문

상생임대차계약을 맺기 전에 다른 집이 두 채 더 있었다면 특례를 받을 수 없나요?

상생계약 당시 다주택이어도 되지만, 양도 당시 국내 1주택이고 다른 요건도 모두 갖춰야 합니다(서면-2024-부동산-2519, 2024-10-23).

잔금을 치르기 전에 미리 맺은 임대차계약도 직전임대차계약이 되나요?

안 됩니다. 임대기간이 취득일 이후에 시작돼도 계약 자체를 취득 전에 맺었다면 직전임대차계약으로 보지 않습니다(기획재정부 재산세제과-1440, 2022-11-17).

상생임대차계약은 언제까지 체결해야 하나요?

2026-12-31까지 체결하고 계약금을 받은 사실이 증빙서류로 확인되며, 임대를 개시해야 합니다. 신설 당시 2022-12-31이었던 기한이 두 차례 연장됐습니다(소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제1호, 대통령령 제32830호·제34990호).