부모님께 상속받은 조합원입주권과 제가 살던 집이 있으면, 살던 집을 팔 때 비과세되나요?(양도세 비과세 시리즈 26편)

요점 정리

• ▪요건 — 피상속인이 상속개시 당시 주택·분양권 없이 남긴 조합원입주권과 상속개시 당시 보유한 일반주택(소급 2년 이내 피상속인 증여 주택 등 제외)을 국내에 각각 1개씩 가진 1세대가 일반주택을 팔면 1주택으로 봅니다(소득세법 시행령 제156조의2 제6항).
• ▪처분 기한 — 일반주택을 팔아야 하는 기한은 없지만, 보유 2년(취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년) 요건은 그대로 필요합니다(소득세법 시행령 제154조 제1항).
• ▪세대 요건 — 상속개시 당시 상속인과 피상속인이 같은 세대였다면 원칙적으로 특례를 적용받지 못하고, 동거봉양 합가 단서만 예외입니다(소득세법 시행령 제156조의2 제6항 단서).
• ▪고가주택 — 양도 당시 실지거래가액 합계가 12억원을 넘으면 그 초과분에 과세합니다(소득세법 제89조 제1항 제3호, 과세 양도차익 계산은 소득세법 시행령 제160조 제1항).
• ▪신고 — 특례적용신고서를 양도소득세 과세표준 신고기한 안에 제출해야 합니다(소득세법 시행령 제156조의2 제12항).
• ▪완공 이후 — 상속받은 입주권이 완공되어 신축주택이 되면 상속주택 특례(소득세법 시행령 제155조 제2항)로 판단 기준이 바뀝니다.

자주 묻는 질문

상속받은 조합원입주권 자체를 팔 때도 이 특례를 쓸 수 있나요?

상속받은 조합원입주권을 팔 때는 이 특례를 쓸 수 없습니다. 이 특례는 상속받은 조합원입주권이 아니라 일반주택을 팔 때만 적용합니다(소득세법 시행령 제156조의2 제6항). 입주권 자체의 비과세는 소득세법 제89조 제1항 제4호의 별개 문제입니다.

어머니와 함께 살다가 입주권을 상속받아도 특례를 받을 수 있나요?

동거봉양으로 세대를 합친 경우가 아니라면 받을 수 없고, 합가한 경우에도 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 한 사람 또는 모두가 60세 이상이면서 1주택을 보유하고 합치기 이전부터 보유하던 주택이 조합원입주권으로 전환된 경우 등 단서 요건을 모두 갖춰야 합니다(소득세법 시행령 제156조의2 제6항 단서).

상속개시 직전에 부모님께 증여받은 주택도 일반주택으로 인정되나요?

상속개시 직전에 증여받은 주택은 일반주택으로 인정되지 않습니다. 상속개시일부터 소급 2년 이내에 피상속인에게서 증여받은 주택 등은 일반주택에서 제외됩니다(소득세법 시행령 제156조의2 제6항).

일반주택을 몇 년 안에 팔아야 하나요?

정해진 기한은 없습니다. 다만 일반주택 자체의 보유 2년(취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년) 요건은 그대로 채워야 합니다(소득세법 시행령 제154조 제1항).