1주택자가 재건축 조합원입주권을 취득하면, 살던 집은 몇 년 안에 팔아야 비과세를 받나요?(양도세 비과세 시리즈 23편)

요점 정리

• ▪입주권 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 팔면 — 원칙적으로 종전주택 취득일부터 1년 이상 지난 뒤 입주권을 취득했고 종전주택이 보유 2년(취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년도)을 채웠다면 1세대1주택으로 보아 비과세를 판정합니다(소득세법 시행령 제156조의2 제3항).
• ▪3년을 넘겨 팔면 — 신축주택 완성 후 3년 이내 세대전원이 이사해 1년 이상 계속 거주하고, 완성 전이나 완성 후 3년 이내에 종전주택을 팔며, 원칙적으로 종전주택의 보유·거주 요건과 1년 요건(2022-02-15 이후 취득한 입주권)도 갖춰야 1세대1주택으로 보아 비과세를 판정합니다(같은 조 제4항).
• ▪조정대상지역 여부와 관계없이 현행 처분기한은 3년입니다(2026년 세제개편안의 조정대상지역 일시적 2주택 처분기한 2년 단축은 2026년 9월 22일 현재 공포 전이고, 입법예고안은 조합원입주권 조문인 소득세법 시행령 제156조의2 제3항을 고치지 않습니다).
• ▪일시적 2주택 특례와 겹쳐 적용할 수 없습니다 — 기획재정부는 일시적 2주택 특례(소득세법 시행령 제155조 제1항)와 조합원입주권 특례(같은 영 제156조의2 제3항)를 중첩 적용할 수 없다고 회신했습니다(재산세제과-906, 2024-07-31).
• ▪종전주택의 양도 당시 실지거래가액 합계가 12억원을 넘으면 전액 비과세가 아니고, 소득세법 시행령 제160조 제1항 제1호 산식으로 계산한 양도차익에는 과세합니다(소득세법 제89조 제1항 제3호).

자주 묻는 질문

신축주택이 완공되면 일시적 2주택으로 다시 3년을 받나요?

일시적 2주택으로 다시 3년을 받기 어렵습니다. 법원은 조합원입주권이 신축주택으로 완성된 것을 조합원입주권과 별개인 주택을 새로 취득한 것으로 보지 않았고(서울고등법원 2024누56988이 인용한 1심 판단), 기획재정부도 일시적 2주택 특례(소득세법 시행령 제155조 제1항)와 조합원입주권 특례(같은 영 제156조의2 제3항)를 중복 적용할 수 없다고 회신했습니다(재산세제과-906, 2024-07-31).

분양권을 산 경우도 같나요?

조문이 다릅니다. 분양권은 소득세법 시행령 제156조의3이 따로 정하고, 3년 이내 양도는 제2항, 3년을 넘긴 양도는 제3항이 정합니다. 요건은 조합원입주권과 비슷하지만 다음 편에서 따로 확인해야 합니다.

재건축 기간에 살 집을 따로 샀다면 어떻게 되나요?

그 집은 대체주택으로 별도 조문이 정합니다(소득세법 시행령 제156조의2 제5항). 조합원입주권 취득일부터 3년을 기준으로 하는 종전주택 처분기한(제3항·제4항)과는 요건이 달라, 9편에서 다룬 대체주택 특례를 따로 확인해야 합니다.