1주택자가 아파트 분양권을 취득하면, 살던 집은 몇 년 안에 팔아야 비과세를 받나요?(양도세 비과세 시리즈 24편)

요점 정리

• ▪분양권 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 팔면 — 원칙적으로 종전주택 취득일부터 1년 이상 지난 뒤 분양권을 취득했고 종전주택이 보유 2년(취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년도)을 채웠다면 1세대1주택으로 보아 비과세를 판정합니다(소득세법 시행령 제156조의3 제2항). 조정대상지역 여부와 관계없이 현행 처분기한은 3년입니다(2026년 세제개편안에서 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 일시적 2주택의 처분기한을 3년에서 2년으로 줄이는 개정은 2026년 9월 23일 현재 공포 전이고, 입법예고안(재정경제부공고 제2026-222호)은 분양권 조문인 소득세법 시행령 제156조의3을 고치지 않습니다).
• ▪3년을 넘겨 팔면 — 신축주택 완성 후 3년 이내 세대전원이 이사해 1년 이상 계속 거주하고, 완성 전이나 완성 후 3년 이내에 종전주택을 팔며, 원칙적으로 종전주택의 보유·거주 요건과 1년 요건(2022-02-15 이후 취득한 분양권)도 갖춰야 1세대1주택으로 보아 비과세를 판정합니다(같은 조 제3항).
• ▪2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권에만 이 특례가 적용됩니다. 그 전에 산 분양권은 완공 시점에 주택을 취득한 것으로 보아 다른 조문(소득세법 시행령 제155조 제1항) 요건으로 판정합니다.
• ▪분양권 취득일은 국세청·기획재정부의 청약당첨일 해석과 대법원 2024두54560(중과세율 주택 수 판정)·조세심판원 조심-2026-인-0222(예비당첨 사안)의 분양계약일 판단이 서로 다릅니다. 두 날짜 중 어느 쪽으로 세어도 요건을 맞추는 일정이 안전합니다.
• ▪일시적 2주택 특례와 겹쳐 적용할 수 없습니다 — 기획재정부는 일시적 2주택 특례(소득세법 시행령 제155조 제1항)와 분양권 특례(같은 영 제156조의3 제2항·제3항)를 중첩 적용할 수 없다고 회신했습니다(재산세제과-906, 2024-07-31).
• ▪종전주택의 양도 당시 실지거래가액 합계가 12억원을 넘으면 전액 비과세가 아니고, 소득세법 시행령 제160조 제1항 제1호 산식으로 계산한 양도차익에는 과세합니다(소득세법 제89조 제1항 제3호).

자주 묻는 질문

분양권을 취득한 날부터 3년이 지나 완공 전에 종전주택을 팔아도 비과세를 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 원칙적으로 종전주택의 보유·거주 요건과 1년 요건(2022-02-15 이후 취득한 분양권)을 갖추고, 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택을 팔며, 완성 후 3년 이내에 세대전원이 이사해 1년 이상 계속 거주하면 비과세를 적용합니다(소득세법 시행령 제156조의3 제3항, 서면-2024-부동산-0921).

2020년 12월 31일 이전에 산 분양권도 이 조문이 적용되나요?

적용되지 않습니다. 이 특례는 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권에만 적용되고, 그 전에 산 분양권은 완공 시점에 주택을 취득한 것으로 보아 일시적 2주택 특례(소득세법 시행령 제155조 제1항) 요건으로 판정합니다(사전-2024-법규재산-0670).

조합원입주권을 산 경우도 같나요?

조문이 다릅니다. 조합원입주권은 소득세법 시행령 제156조의2가 따로 정하고, 3년 이내 양도는 제3항, 3년을 넘긴 양도는 제4항이 정합니다. 요건은 분양권과 비슷하지만 기산일 표현과 대체주택 특례 유무가 다릅니다.

신축주택이 완공되면 일시적 2주택으로 다시 3년을 받나요?

받을 수 없습니다. 기획재정부는 일시적 2주택 특례(소득세법 시행령 제155조 제1항)와 분양권 특례(같은 영 제156조의3 제2항·제3항)를 중복 적용할 수 없다고 회신했습니다(재산세제과-906, 2024-07-31).