재건축 대체주택, 완공 전 1년을 못 살면 비과세가 안 되나요?(양도세 비과세 시리즈 28편)

요점 정리

• ▪대체주택 거주 — 사업시행인가일 이후 취득하고 신축주택의 세법상 준공일까지 1년 이상 거주해야 합니다. 완공 뒤 거주기간으로 부족한 기간을 채울 수 없습니다(사전-2025-법규재산-0953).
• ▪준공일 — 정식 사용승인보다 임시사용승인이나 사실상 사용이 앞서면 기준일도 앞당겨질 수 있습니다(소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호).
• ▪완공 뒤 요건 — 완공 전 또는 완공 후 3년 이내 대체주택을 양도하고, 완공 후 3년 이내 신축주택으로 이사해 1년 이상 계속 거주해야 합니다. 일부 세대원의 부득이한 사유와 세대전원의 국외 출국은 별도 예외 요건을 따집니다(소득세법 시행령 제156조의2 제5항).
• ▪사후관리 — 신축주택 이사·거주요건을 충족하지 못하게 되면 사유 발생월 말일부터 2개월 이내에 특례 없이 계산한 세액을 신고하고 납부합니다(소득세법 시행령 제156조의2 제13항).
• ▪고가주택 — 특례 요건을 갖춰도 양도 당시 주택과 부수토지의 실지거래가액 합계가 1,200,000,000원을 넘으면 초과분에 해당하는 양도차익은 과세됩니다(소득세법 제89조 제1항 제3호, 소득세법 시행령 제160조 제1항).

자주 묻는 질문

대체주택을 3년 보유했는데 1년 거주를 못 채웠습니다. 이 특례를 받을 수 있나요?

보유기간이 길어도 신축주택의 세법상 준공일까지 실제 거주기간이 1년 미만이면 이 특례를 받을 수 없습니다(사전-2025-법규재산-0953).

대체주택을 신축주택 완공 전에 팔아도 되나요?

완공 전 양도도 허용합니다. 다만 대체주택 취득·거주요건과 완공 뒤 신축주택 이사·계속 거주요건을 모두 갖춰야 합니다(소득세법 시행령 제156조의2 제5항).

이 특례를 못 받으면 다른 비과세도 모두 안 되나요?

그렇지 않습니다. 다른 비과세 규정에 해당하는지는 양도 당시 주택·권리 보유현황과 해당 규정의 요건으로 따로 판단합니다(소득세법 제89조 제1항·제2항).