부동산·양도 연계
재개발 대체주택, 사업시행인가 전에 계약했어도 비과세를 받을 수 있나요? (양도세 비과세 시리즈 30편)
사업시행인가 전에 계약했더라도 대체주택의 세법상 취득일이 인가일 이후라면 취득 시점 요건을 충족할 수 있습니다. 일반적인 완성주택 매매는 잔금청산일을 따르지만, 잔금 전에 등기하면 등기접수일이 취득일입니다(소득세법 제98조, 시행령 제162조 제1항). 특례를 받으려면 대체주택 취득일 현재 원래 주택 외에 다른 주택이 없어야 하고, 거주·이사·양도 요건도 모두 갖춰야 합니다(소득세법 시행령 제156조의2 제5항, 사전-2024-법규재산-0221). 요건을 모두 갖춰도 양도가액 12억원 초과분에 해당하는 양도차익은 과세됩니다(소득세법 제89조 제1항 제3호, 2026-09-28 현행 법령 기준).
기준일 2026-09-29 · 최종 검토 2026-09-29 · 김대현 대표세무사
요점 정리
- ▪인가 전 계약 — 계약일만으로 판단하지 않고 세법상 취득일을 확인합니다.
- ▪잔금 전 등기 — 인가 전에 등기를 접수했다면 뒤에 잔금을 치러도 취득일이 늦춰지지 않습니다.
- ▪원래 재개발주택 — 사업시행인가 후라도 관리처분계획인가 전에 취득했다면, 나머지 요건을 갖춘 대체주택에 특례를 적용한 해석이 있습니다.
예외·주의사항
본 글은 일반 정보 제공 목적이며, 개별 사례는 취득·양도 시점, 대금청산과 등기, 세대관계와 실제 거주 사실에 따라 결론이 달라집니다.
근거·출처
- ▪소득세법 제98조·시행령 제162조 제1항
- ▪소득세법 시행령 제156조의2 제5항·제12항·제13항
- ▪서면-2016-법령해석재산-3749(2016-12-30)
- ▪사전-2024-법규재산-0221(2024-04-29)
- ▪사전-2025-법규재산-0953(2025-11-04)
- ▪소득세법 제89조 제1항 제3호·제95조 제3항, 시행령 제160조 제1항
자주 묻는 질문
- 계약금만 인가 전에 지급하면 특례를 받을 수 없나요?
- 계약금 지급일만으로 대체주택 취득일이 정해지는 것은 아닙니다. 실제 대금청산일과 등기접수일을 확인합니다(소득세법 제98조, 시행령 제162조 제1항).
- 인가 전에 취득한 집에 인가 후부터 살면 되나요?
- 거주를 시작한 날과 취득일은 다릅니다. 사업시행인가 전에 취득했다면 거주를 인가 후에 시작해도 인가 후 취득 요건을 충족하지 못합니다(소득세법 시행령 제156조의2 제5항 제1호).
- 재건축에도 같은 취득 시점 요건이 있나요?
- 재건축 대체주택에도 사업시행인가일 이후 취득 요건이 적용됩니다(소득세법 시행령 제156조의2 제5항 제1호).
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이 페이지는 2026-09-29에 네이버 블로그에 발행한 글의 요약판입니다. 사례와 계산 예시를 포함한 전체 내용은 원문에 있습니다.
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