증여 후 양도 이월과세
배우자·직계존비속 증여 후 10년 이내 양도하면 증여자 취득가액으로 다시 계산될 수 있습니다.
양도소득세 세법지식
양도소득세 신고 안내
보유기간, 주택 수, 비과세, 장기보유특별공제, 필요경비와 신고 전 확인사항을 정리합니다.
검토 · 김대현 대표세무사최종 검토 · 2026-07-13법령 기준일 · 2026-07-13일반 정보·간편 추정
첨부자료 기반 양도소득세 체크
양도세는 계약 전 기준일과 증빙을 먼저 잠급니다
양도일, 취득일, 보유·거주기간, 주택 수, 취득가액 증빙이 세액을 좌우합니다. 신고 직전보다 계약 전 검토가 훨씬 강합니다.
혼인 합가 특례
혼인으로 1세대 2주택이 된 경우 먼저 양도하는 주택의 특례 적용기간은 10년으로 확대된 흐름을 확인합니다.
다주택 중과 한시 배제
2022-05-10부터 2026-05-09 양도분은 중과 한시 배제 적용 가능성을 양도일 기준으로 점검합니다.
용도변경·멸실 특약
잔금 전 용도변경이나 멸실은 계약일·양도일 기준이 갈려 비과세 판정이 흔들릴 수 있습니다.
자산과 양도시기 확정
- • 토지·건물·분양권·입주권·주식 여부
- • 잔금청산일과 등기접수일 비교
- • 상속·증여 취득일 확인
양도가액·취득가액 증빙
- • 매매계약서와 계좌이체 내역
- • 취득세·중개수수료 등 부수비용
- • 자본적지출 적격증빙
비과세·감면 판단
- • 1세대 1주택 보유·거주요건
- • 일시적 2주택·상속주택·혼인·동거봉양
- • 자경농지·대토·수용 감면
세율과 신고기한
- • 보유기간별 단기세율
- • 비사업용토지·다주택 중과 여부
- • 예정신고 2개월과 확정신고 5월
비과세·감면 판정
1세대 1주택은 요건 하나만 틀려도 결론이 바뀝니다
- 조정대상지역 취득 당시 거주요건은 양도 시점 해제와 별개로 유지될 수 있습니다.
- 고가주택은 12억원 초과분만 과세되며 장기보유특별공제도 초과분 중심으로 계산합니다.
- 상가주택·겸용주택은 2022-01-01 이후 고가 여부와 주택면적 안분이 세액을 크게 바꿉니다.
- 상속주택, 농어촌주택, 장기임대주택 등은 소유주택 수 제외 요건을 먼저 확인합니다.
세율 빠른 확인
보유기간과 자산성격이 세율을 결정합니다
| 구분 | 세율 | 주의사항 |
|---|---|---|
| 부동산 1년 미만 | 70% | 주택·입주권·분양권 단기 세율 별도 확인 |
| 부동산 2년 미만 | 60% | 보유기간 산정일 착오 주의 |
| 2년 이상 일반자산 | 기본세율 | 과세표준 6~45% 누진세율 |
| 비사업용토지 | 기본세율 + 10%p | 장기보유특별공제 적용 여부 별도 확인 |
| 미등기양도자산 | 70% | 비과세·감면·기본공제 배제 |
신고 전 증빙 체크
취득가액과 필요경비는 서류가 곧 세액입니다
가격 증빙
- □ 양도·취득 매매계약서
- □ 계좌이체 내역
- □ 잔금 영수증
- □ 상속·증여 평가자료
필요경비
- □ 취득세 영수증
- □ 중개수수료 영수증
- □ 법무사·등기비용
- □ 자본적지출 세금계산서
비과세·감면
- □ 주민등록초본
- □ 거주사실 증빙
- □ 임대사업자 등록자료
- □ 농지원부·영농일지
특수거래
- □ 특수관계 여부
- □ 감정평가서
- □ 부담부증여 채무자료
- □ 조합원입주권 권리가액 자료
리스크 점검
신고 전 마지막으로 걸러야 할 항목
- 환산취득가액 적용 시 5% 가산세가 별도로 붙을 수 있습니다.
- 배우자·직계존비속 증여 후 10년 내 양도는 절세효과가 사라질 수 있습니다.
- 자경농지 감면은 직접 경작과 재촌 증빙이 약하면 부인 위험이 큽니다.
- 동일연도 2회 이상 양도하면 확정신고에서 누진세율 재계산이 필요합니다.
- 특수관계 저가양도·고가양수는 양도세와 증여세가 동시에 문제될 수 있습니다.
1세대 1주택 비과세를 가르는 요건
양도소득세에서 가장 큰 차이는 비과세를 받느냐입니다. 요건은 보유기간과 거주기간, 그리고 취득 당시 지역으로 정해집니다.
조문 확인 2026-08-25
기본 요건은 1주택과 2년 보유
취득할 때 조정대상지역이었는지가 거주요건을 좌우합니다. 지금 조정대상지역인지가 아니라 취득 당시를 봅니다.
- 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 그 주택의 보유기간이 2년 이상일 것
- 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 2년에 더해 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것
- 다만 조정대상지역 공고 전에 계약하고 계약금을 지급했으며 그 지급일 현재 세대가 무주택이었다면 거주기간 제한을 받지 않는다
- 보유기간은 원칙적으로 취득일부터 양도일까지로 계산한다
- 거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 계산한다
- 같은 날에 두 개 이상의 주택을 양도하면 양도한 사람이 고르는 순서대로 양도한 것으로 본다
근거 · 소득세법 시행령 제154조제1항·제5항·제6항·제9항
기간 제한을 받지 않는 경우
본인 사정으로 팔 수밖에 없었던 경우에는 기간 요건을 묻지 않습니다. 다만 사유마다 조건이 다릅니다.
- 건설임대주택 등을 취득해 양도하는 경우로서 임차일부터 양도일까지 세대전원이 거주한 기간이 5년 이상이면 보유·거주기간 제한이 없다
- 사업인정 고시일 전에 취득한 주택과 그 부수토지가 협의매수·수용되면 보유·거주기간 제한이 없고, 일부만 수용된 뒤 남은 주택은 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하면 함께 본다
- 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우 출국일 현재 국내에 1주택을 보유하고 출국일부터 2년 이내에 양도하면 제한이 없다
- 1년 이상 국외거주가 필요한 취학·근무로 세대전원이 출국하는 경우도 출국일 현재 1주택 보유와 출국일부터 2년 이내 양도라는 조건이 같다
- 1년 이상 거주한 주택을 취학·근무·질병 요양 등 부득이한 사유로 양도하면 보유기간과 거주기간 제한을 모두 받지 않는다
근거 · 소득세법 시행령 제154조제1항 각 호
기간을 합쳐 계산하는 경우
집이 없어졌다가 다시 지어졌거나, 세대를 함께 살던 분에게 물려받았다면 그 이전 기간을 더해 셉니다.
- 소실·무너짐·노후 등으로 멸실되어 재건축한 주택은 종전 주택과 재건축한 주택의 거주·보유기간을 합친다
- 비거주자가 3년 이상 계속 보유하고 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우 그 거주·보유기간을 합친다
- 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 같은 세대였다면 상속개시 전에 함께 거주하고 보유한 기간을 합친다
- 취득 당시 조정대상지역에 있던 공동상속주택은 거주한 공동상속인 중 거주기간이 가장 긴 사람의 기간으로 판단한다
근거 · 소득세법 시행령 제154조제8항·제12항
주택의 범위와 12억원 판단
무엇까지 주택으로 보는지에 따라 비과세 범위가 달라집니다. 딸린 토지도 넓이 한도가 있습니다.
- 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 섞여 있으면 전부를 주택으로 보되, 주택 연면적이 주택 외 부분보다 작거나 같으면 주택 외 부분은 주택으로 보지 않는다
- 딸린 토지는 도시지역 안 수도권의 주거·상업·공업지역은 건물 정착면적의 3배, 수도권 녹지지역과 수도권 밖은 5배, 그 밖의 토지는 10배까지
- 고가주택은 실지거래가액 12억원 초과 여부로 판단한다
- 주택의 일부만 양도하거나 일부가 타인 소유이면 양도하는 부분의 면적 비율로 나누어 12억원 초과 여부를 본다
- 다가구주택을 구획별로 나누지 않고 하나의 매매단위로 양도하면 전체를 하나의 주택으로 본다
근거 · 소득세법 시행령 제154조제3항·제4항·제7항, 제155조제15항, 제156조
대표세무사 직접 상담
계산 결과와 사실관계를 함께 확인합니다
간편 계산과 일반 안내만으로 결정하기 어려운 비과세·공제·평가·신고 쟁점은 자료를 확인한 뒤 안내합니다.