증여 후 양도 이월과세
배우자·직계존비속 증여 후 10년 이내 양도하면 증여자 취득가액으로 다시 계산될 수 있습니다.
양도소득세 세법지식
양도소득세 신고 안내
보유기간, 주택 수, 비과세, 장기보유특별공제, 필요경비와 신고 전 확인사항을 정리합니다.
검토 · 김대현 대표세무사최종 검토 · 2026-07-13법령 기준일 · 2026-07-13일반 정보·간편 추정
첨부자료 기반 양도소득세 체크
양도세는 계약 전 기준일과 증빙을 먼저 잠급니다
양도일, 취득일, 보유·거주기간, 주택 수, 취득가액 증빙이 세액을 좌우합니다. 신고 직전보다 계약 전 검토가 훨씬 강합니다.
혼인 합가 특례
혼인으로 1세대 2주택이 된 경우 먼저 양도하는 주택의 특례 적용기간은 10년으로 확대된 흐름을 확인합니다.
다주택 중과 한시 배제
2022-05-10부터 2026-05-09 양도분은 중과 한시 배제 적용 가능성을 양도일 기준으로 점검합니다.
용도변경·멸실 특약
잔금 전 용도변경이나 멸실은 계약일·양도일 기준이 갈려 비과세 판정이 흔들릴 수 있습니다.
자산과 양도시기 확정
- • 토지·건물·분양권·입주권·주식 여부
- • 잔금청산일과 등기접수일 비교
- • 상속·증여 취득일 확인
양도가액·취득가액 증빙
- • 매매계약서와 계좌이체 내역
- • 취득세·중개수수료 등 부수비용
- • 자본적지출 적격증빙
비과세·감면 판단
- • 1세대 1주택 보유·거주요건
- • 일시적 2주택·상속주택·혼인·동거봉양
- • 자경농지·대토·수용 감면
세율과 신고기한
- • 보유기간별 단기세율
- • 비사업용토지·다주택 중과 여부
- • 예정신고 2개월과 확정신고 5월
비과세·감면 판정
1세대 1주택은 요건 하나만 틀려도 결론이 바뀝니다
- 조정대상지역 취득 당시 거주요건은 양도 시점 해제와 별개로 유지될 수 있습니다.
- 고가주택은 12억원 초과분만 과세되며 장기보유특별공제도 초과분 중심으로 계산합니다.
- 상가주택·겸용주택은 2022-01-01 이후 고가 여부와 주택면적 안분이 세액을 크게 바꿉니다.
- 상속주택, 농어촌주택, 장기임대주택 등은 소유주택 수 제외 요건을 먼저 확인합니다.
세율 빠른 확인
보유기간과 자산성격이 세율을 결정합니다
| 구분 | 세율 | 주의사항 |
|---|---|---|
| 부동산 1년 미만 | 70% | 주택·입주권·분양권 단기 세율 별도 확인 |
| 부동산 2년 미만 | 60% | 보유기간 산정일 착오 주의 |
| 2년 이상 일반자산 | 기본세율 | 과세표준 6~45% 누진세율 |
| 비사업용토지 | 기본세율 + 10%p | 장기보유특별공제 적용 여부 별도 확인 |
| 미등기양도자산 | 70% | 비과세·감면·기본공제 배제 |
신고 전 증빙 체크
취득가액과 필요경비는 서류가 곧 세액입니다
가격 증빙
- □ 양도·취득 매매계약서
- □ 계좌이체 내역
- □ 잔금 영수증
- □ 상속·증여 평가자료
필요경비
- □ 취득세 영수증
- □ 중개수수료 영수증
- □ 법무사·등기비용
- □ 자본적지출 세금계산서
비과세·감면
- □ 주민등록초본
- □ 거주사실 증빙
- □ 임대사업자 등록자료
- □ 농지원부·영농일지
특수거래
- □ 특수관계 여부
- □ 감정평가서
- □ 부담부증여 채무자료
- □ 조합원입주권 권리가액 자료
리스크 점검
신고 전 마지막으로 걸러야 할 항목
- 환산취득가액 적용 시 5% 가산세가 별도로 붙을 수 있습니다.
- 배우자·직계존비속 증여 후 10년 내 양도는 절세효과가 사라질 수 있습니다.
- 자경농지 감면은 직접 경작과 재촌 증빙이 약하면 부인 위험이 큽니다.
- 동일연도 2회 이상 양도하면 확정신고에서 누진세율 재계산이 필요합니다.
- 특수관계 저가양도·고가양수는 양도세와 증여세가 동시에 문제될 수 있습니다.
대표세무사 직접 상담
계산 결과와 사실관계를 함께 확인합니다
간편 계산과 일반 안내만으로 결정하기 어려운 비과세·공제·평가·신고 쟁점은 자료를 확인한 뒤 안내합니다.